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	フラット３５が連動する経済指標

フラット３５は、申し込みから実行までの期間が他の住宅ローンと比べても、比較的長いです。ですから、その間の金利推移には一喜一憂することも多いでしょう。そんな状況にある方も、これから申し込みを考えている方も、ここではフラット３５の住宅ローン金利の推移に関わるニュースや、フラット３５の金利推移との関連についてご紹介します。
　

　フラット３５の金利推移と関連のある経済指標

フラット３５の金利決定のしくみは、フラット３５の金利の決まり方にてご説明していますが、長期国債利回りと連動しています（表面利率とは異なります）。そして、長期国債(10年国債)利回りは、いろいろな経済の関連やバランスによって成り立っているのです。よく聞く諺で、「風が吹けば桶屋が・・・」のようなことももちろんあります。ここでは、代表的なフラット３５の金利に影響を与える主な事柄、経済指標とその関連についてご説明します。

　10年国債の利回りと価格

上にフラット３５は１０年国債の利回りと連動すると解説していますが、これは金利のことを指しています。例えば、１０年国債の利回りが２％だった場合、フラット３５の金利はそれに「比例して」大体３．２％前後（金融機関やタイミングにより異なります）ぐらいでしょう。

では、国債の利回り自体を決める要素は？これはいろいろありますが、直接的には「国債そのものの時価」が利回りと関係しています。国債の時価とは、よく銀行や証券会社等が新発10年国債として販売している価格のことで、「１００円の国債の額面に対して今買うといくら？」という金額のことです。

そして、ここでは「10年国債の利回りと価格」は相反する関係になる。ということをお伝えしたいのが話の目的です。これは、国債の価格（価値）が上がれば、国債の利回りは下がり、逆に国債の価格が下がれば利回りは低下する、という関係のことを指しています。実際には、このような関係が成り立つ理由が財務省のこのページに書かれているので気になる方はよくご覧になってください。

　 １０年国債が値上がりする ＝ 住宅ローンの金利が下がる要因になる

　株価

フラット３５の金利は株価（主に日経平均）とも連動します。株価が上がると、国債よりも効率のいい株式市場へ資金が流入し、結果として国債が売られる。すると国債の価格は低下します。国債の価格が低下すると 国債の利回りは上昇するので最終的には長期住宅ローン金利の上昇に繋がるというわけです。もちろん、株価が下がった場合には逆の流れになるのは言うまでもありません。

　 株価の下落 ＝ 住宅ローンの金利が下がる要因になる

　政策金利、短期市場の金利

フラット３５の金利は、いわゆる「政策金利」と呼ばれる、「無担保コール翌日物」とも連動しています。この金利は、金融機関等が資金を調達する特別な市場での金利のことです。日銀はこの政策金利を上げたり下げたりしながら、日本経済をコントロールしているのです。

通常、フラット３５のような長期の住宅ローンの金利は、政策金利のような短期市場の金利とは直接的な影響度は小さいのですが、政策金利は今後の金融政策の方向性を見る指標としても受け取れるため、大変重要視されています。この政策金利は日銀の金融政策決定会合によって決定され、政策金利が上昇するとあらゆる金利、もちろん長期金利や国債の利回りに影響を及ぼす（主に同調する）ことが多いのです。

ただ、この政策金利については、株価等にも当然影響を与えます。株価と政策金利の関連は、

政策金利上昇 ⇒ 短期市場への資金流入 ⇒ 株式市場からの資金引き上げ ⇒ 株価下落

の構図もなりたちますので、上で書いたように「株価の下落 ＝ 住宅ローン金利の下落」にもつながり、住宅ローンを組む人にとってはいい材料に向くこともあります。このあたりが経済の関連の難しいところですが、それが面白いところでもありますね。

ちなみに、日本の政策金利はバブル経済崩壊後、ゼロ金利政策〜近年のゼロ金利政策解除後に至っても、主に１％以下で推移しており、先進国の平均金利４〜５％と比較すると、とても低い金利であることが分かると思います。昨今問題となっているアメリカのサブプライムローン問題における金利とは当初２〜３年が低金利の４％台。それ以降は１０％を超える金利になるものもあります。これでは、景気に少し陰りが出た際に支払いが滞るのも必然といえるでしょう。そして、サブプライムローン全盛のアメリカと比べても、又他の先進国の政策金利と比較しても、日本の政策金利・住宅ローン金利がいかに安いかが分かるはずです。

　 無担保コール翌日物金利市場の上昇 ＝ 住宅ローンの金利の上がる要因になる

　住宅ローンは様々な経済情勢と密接な関連がある

住宅ローンの金利と経済の関連は大まかに上に述べたようなものと密接に絡み合っています。そして実際には、住宅ローンの実行時にならないと金利が分からないのがフラット３５。しかし、株価や政策金利の方向性はそうそう簡単には変わりません（本来は・・・サブプライムで右往左往している現状を除いてという意味です）。このような指標を観測して最適なローン実行タイミングをはかる上での参考情報にしていきましょう。