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 2012年 1月 フラット35 金利推移


2011年 12月と比較して、フラット352012年 1月 平均金利 0.071%低下して 2.182%となっています。
※取り扱い金融機関数 164

フラット35 金利推移 2011年 12月
※2012年 1月 8日 : 2012年 1月 のフラット35 平均金利 推移のグラフ画像を掲載しました

  2011年 12月 フラット35 最高金利 《 2.740% 》

  2011年 12月 フラット35 最低金利 《 2.140% 》


 ※年初ということで公式の金利発表が1月5日にずれ込んだことにより、更新が遅くなりました。

2012年 1月の平均金利は2.182%と先月と比較すると0.071%とやや大きく低下しています。年が変わっても、欧州のソブリン問題・債務問題が影響していることは明白です。ギリシャから欧州全体の債務問題へとフェーズを移した昨年末からも状況に大きな変化はありません。いつもは毎月の情勢と予測を書いている当コラムですが、今月は年はじめということもあり、「2012年度」のフラット35や日本の住宅ローン金利を取り巻く情勢について予測してみたいと思います。
内容は主に海外の経済を中心としますが、国内では金利のコントロールが出来ない状況は当分の間継続することとなる見方に変更はなさそうなため仕方ありません。


◆ 追加緩和・資金供給の継続実施と金利の抑え込み

〜 金融危機に窮するユーロ諸国 〜

 2012年も継続して追加緩和・資金供給が実施されるでしょう。理由は簡単。流動性の確保です。そして追加緩和・資金供給を実施するには金利を抑える必要があります。追加緩和と一言で言うと分かりにくいですが、難しい言い回しを避ければ「低い金利で借りたお金を他の用途に回しやすくする」というだけのことです。

 それでは具体的にはどのようにシナリオが動くのでしょうか?順を追って予想してみましょう。まず予想の前提は欧州の債務問題の規模から始まりますが、欧州経済は市場の評価よりも相当に根が深いものであるように思われます。ユーロ圏全体の債務規模は3兆ユーロをはるかに上回るとも言われておりイタリアを筆頭に資金繰りにあえいでいるのは事実です。昨年末にECB(欧州中央銀行)が実施した資金供給オペの規模は4892億ユーロ。実施されたLTROは3年もの長期に渡る貸付を行う性質のものであり、一般的な貸付期間(3ヶ月程度)よりも相当長い期間になります。そして当然、ユーロ圏の銀行はユーロ圏の債券を相当額保持しており、評価損などから資金繰りが苦しくなっています。又、年明け〜4月にかけては国債の大量の償還が予定されていることからも再度大きく債務問題が懸念され市場に混乱を招くと予想します。

 このような状況は抜本的に解決(債務問題の解決への一定のめどがつく状況)しない限り継続しますが、前述した規模から2012年の間に解決に向かうにはもう少し時間が足りないと考えられます。ただ、一定の効果を現すような政策が打たれることも予想できるため、年後半には段々と落ち着きを取り戻し始めるのではないかと思われます。つまり流れとしては

「債務問題に苦しみ、緊縮財政政策を実施」



「国債が売られることで金利が上昇する」



「金利上昇による支払い負担の増加から信用リスクが高まり債券が更に売られる」



「国債の信用低下により資金供給困難」



「更に国債が売られる」



「当面の資金供給が必要」



「追加緩和による資金供給・流動性の確保」



という流れが継続していく中で適所に「追加緩和」的なカンフル剤が投入されるような流れとなるでしょう。ここで昨年末に行われた資金供給オペ(LTRO)のように、単純に資金を貸し付けるだけでなく貸付期間の長さがポイントとなってきます。長期間借りることが可能であれば、大目に借りてその間に「増やそう」と借りた銀行は考えるのです。そこで資金の流入先となる(なって欲しい)のが債務問題に苦しむ国債です。つまり「剰余金で金利の高い(=リスク高)国債を買う」という行動を起こしやすい状況をお膳立てしている訳です。

 そしてそのシナリオ通り事が進みそうかと言えば自体はそう単純には行かないようです。というのも、肝心の「国債買い」に充てるために資金調達を行ったというよりは銀行関連金融機関が発行する証券の償還資金に向かう可能性が高まっているとの見方がされ始めたからです。つまり国債を買わせるためには更なる「資金供給」を継続して行っていく必要があり、この流れを途切れさせないためにも「低い金利でお金を貸し続ける追加緩和」を継続して実施していく必要があるという訳です。

※もちろん、供給は無尽蔵に行える訳はなく行うほどにバランスシートの規模が拡大していく仕組みになっており(現にECBのバランスシートは昨年末のLTROで過去最大となっています)、「バランスシートが急激に拡大する=債務不安の再燃」という図式もなりたつため、慎重な対応も必要とはなるでしょう。具体的にはこれ以上のユーロ安を許容できるかどうかを調節しながら、イタリアの国債へ資金を向けさせることが出来るかがこのコントロールの鍵となるでしょう。

 【フラット35・住宅ローン金利への影響】
 追加緩和が継続して実施されれば流動性が高まり金利の上昇圧力は軽減されます。即ち、フラット35の金利や日本国債利回りについても流動性が確保されている限り「上昇しにくい」状況となるでしょう。追加緩和や流動性確保のためのオペレーションは、国内国外問わず(アメリカのQE3も恐らく行われるでしょう)、2012年も引き続き注目していくことで住宅ローン金利の未来を予想する手助けになるだろうと考えています。



◆ 日経平均株価は7,500円を目指す展開も

  海外の金融システムが不安定であるということはすなわち日本の経済、特に為替と株式市場に直接影響を及ぼしてくるのはこれまで通りです。日経平均株価の下値目処は7500円と予想します。欧州問題は少なくとも夏ごろまでは解決の方向へは進まないと思われること、緊縮財政の影響による景気悪化、リセッション懸念の高まりから投資マネーの流れは滞ると予想されます。又、金融機関のソルベンシーマージン比率を高めるための金融資産の売却の流れも想定できることから日経平均株価の上値は重くなることを予想します。

 しかし、最悪期は夏〜秋の始めごろには脱し、上昇に転じるでしょう。その頃には国内要因としての復興需要による景気の押し上げにより企業の好決算、欧州の金融懸念が一旦の落ち着きを取り戻すことも手伝い、株価は徐々に回復していくように思いますがドル円が円安方向に振れる可能性は低く(米国のドル安戦略は継続)、円安の恩恵なくしては積極的な買い上げも難しいでしょう。株価の押し上げの主要因はディスカウントの買戻しが主体となるためその後も大きな上昇は見込めないように思います。ただ、度重なる資金供給によりマネー余りが起こり始めてくることも予想でき、その場合には「安くなりすぎた株」に資金が集まってくることも考えられます。秋ごろに9,000円、期待を込めて年末には10,000円を回復しているか?程度の水準に落ち着くように予想します。


 【フラット35・住宅ローン金利への影響】
 一般的には「株価が下がれば金利は上がる」というように言われていますが、この一般論が当てはまっていたのは少し前のことで現在の状況には一概には当てはまりません。一般論では経済が順調に進捗している状況、即ち緩やかなインフレが進んでいる場合に当てはまるということで、日本はもちろん世界的にもデフレが継続、もしくはデフレ化が進んでいる今、株価の下落は金利の上昇には繋がり難くなっているため過去のように神経質に株価の下落に注意する必要はないでしょう。とは言え、金利上昇とまではいかないまでも下落要因でないことは明らかであるため、株価変動も引き続き注意してウォッチを継続する必要があるでしょう。


◆ 先進国の世界的なデフレ懸念による景気後退懸念

 欧州を中心とした緊縮財政政策は2012年の秋以降、本格的な景気後退懸念を招く恐れがあります。リセッションに向かうということは政府は金利を引き下げる必要があり(これは流動性確保のためです)、世界的に低金利が継続する可能性が高いでしょう。特にユーロ圏は本格的に危機を脱するのに後数年は必要だと思われますので、その間は金利の低下圧力が強まります。
 そして日本が最も影響を受けるアメリカ経済について、こちらはデフレではなくインフレが継続している状況ではありますが、財政が苦しいのは同様で景気後退自体は2009年6月までだったという公式見解もありましたが、危機を脱したわけではなく昨年の国債のデフォルト懸念は記憶に新しく、未だ解消されてはいません。アメリカの累積赤字額は6000兆円を超える規模であるとも言われ(2008年にGAO:米国会計検査院が当時53兆ドルと発表しています)巨額の債務に苦しんでいるため、世界の先進国と同様に金利を引き上げることができない状況は継続しています。しかも金利だけで述べるとアメリカについては2013年半ばまでは現在の超低金利政策を継続するという発表がFOMCを通じて行われていますので、急に金利が上がり始めるような状況は予測する必要がありません。


 【フラット35・住宅ローン金利への影響】
 金利は日本における国債利回りや住宅ローンについても上昇し難い状況が継続していくと思われるため、その点についてはそれほど心配する必要はなさそうです。

 しかし本当に心配しなければならないのはデフレ脱却のための道筋が全く示されていないことです。デフレとは「= 物価上昇率の下落」であるため住宅価格の下落にももちろん繋がり、当サイトをごらんになる方のように住宅取得を予定されている場合には「良いこと」のように思えますがそういう側面だけではありません。それは、デフレの正体とは資産を持つ人ほど益々裕福になり、資産を持たざる人との格差が時間が経過するほどに広がっていく現象だからです。

 デフレ化では通常金利が低下し、日本においてはほぼゼロ%の金利です。金利が下がれば「銀行預金金利」も低下するため、資産を持っている人が影響を受けるのは事実です。しかし、金利の下落分以上に「貨幣の相対的価値」が上昇するのがデフレなのです。資産がある裕福な人は、元々持っている資産の額は変わりませんのでデフレが進むほどモノが安く買える(=モノを買う際の資産の減少が少なくなっていく)ため、金利の下落分以上に得をするためどんどん裕福になっていきます。モノが安く買えるのは資産を持っていなくても有難いのも事実ですが、デフレはこれだけではありません。肝心の「所得の減少」が重く圧し掛かってくるのです。つまり物価の下落よりも所得が減少した場合には、所得に対する支払い額が実際には「増えている」ことになり生活は苦しくなっていくのです。

 これだけの低金利が継続している現在、本当に注意するべきは「デフレの継続」であり住宅取得にとっても良い事は余りないのです。とは言え、すぐに結果を出すような政策が採られる可能性は限りなく低く正常な経済状況への回帰を期待することは2012年も難しいでしょう。


● 今後の見通し

 まとめると日本の住宅ローン金利は2012年も安定的に低金利が継続する可能性が高いと予測しています。しかし、金利上昇リスクが全くないかと言えばそうではありません。欧州の経済の回復が徐々に見えてくる年末以降には、流入している円からの資金の巻き戻りが起こり始める可能性もあると思います。又、日本国債がこれまでのように国内のみで賄いきれなくなってくるような状況もそろそろ起こり始めてもおかしくはありません。そのような状況が起こり始めると国債が売られ、金利が上昇することも考えられます。2012年中にそのような事態が発生するとは言えませんが、何かのきっかけで円安&金利上昇が起こる可能性もリスクとして考えておく必要があります。

 そして一部内容の重複となってしまいますが、フラット35の直近の金利予想としても「現状維持 (〜 どちらかと言えば緩やかな金利上昇)」の方面に進んでいくという当サイトの予想に変更はありません。
(金利上昇については特別な根拠はなく、現状が最低金利近傍であることから、相対的に判断してのことです。)



※これらの予測は現状における情報、情勢からのものであり、絶対を保証するものではありません。

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