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フラット35への借り換えは今が「チャンス!」

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フラット35同士の借り換えもOK!最低水準金利で賢い住宅ローン活用
 
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 2012年 5月 フラット35 金利推移


2012年 3月と比較して、フラット352012年 5月 平均金利 0.090%低下して 2.110%となっています。

※取り扱い金融機関数 170 ( 金融機関数: 先月より+2)

フラット35 金利推移 2012年 5月
※2012年 5月 25日 : 2012年 5月 のフラット35 平均金利 推移のグラフ画像を掲載しました。

  2012年 5月 フラット35 最高金利 《 2.670% 》

  2012年 5月 フラット35 最低金利 《 2.070% 》


 2012年 5月の平均金利は2.110%と先月と比較すると0.090%低下しました。日銀の低金利政策は継続し、日銀の金融政策も支持されている結果としての国債利回り低下、フラット35の平均金利低下に繋がっているようです。平均金利2.110%というのは、当サイトにおいてフラット35の平均金利を観察している期間7年以上もの中で最低の平均金利です。
 今月の融資金利は0.09%程度と大きく下げましたが、最低にも近い下限での推移は継続しており金利水準としては非常に安定しています。



日銀の金融政策を市場が評価
〜 国債の安定消化による低金利の安定 〜

 日銀の金融政策が市場にこれまで以上に評価され始めていることが、最近の債券市場の安定に非常に大きな影響を及ぼしています。フラット35の平均金利のこの水準での低下は直接的には国債の利回り低下に連動しての動きではありますが、この長期金利の低下の下支えとなっているのが日銀の金融緩和政策でしょう。

 先月の27日に開催した日銀金融政策決定会合の結果からもこの姿勢がよく見て取れます。今月はフラット35の金利に大きく影響を及ぼすであろう日銀の積極化した金融政策について、「決定会合の内容」とその際の「経済・物価情勢の展望」を踏まえて現状と今後の金利推移を占ってみたいと思います。

(1)資産買入等の基金を65 兆円程度から70 兆円程度に5兆円程度増額する。その 内訳は次のとおりとする(注)。
長期国債の買入れを10 兆円程度増額する。
指数連動型上場投資信託受益権(ETF)の買入れを2千億円程度、不動産投資法人投資口(J−REIT)の買入れを百億円程度、それぞれ増額する。


 日銀は今回の決定会合でも基金増額を表明しました。この表明から見ても、積極的に買い入れを増やそうとする姿勢がより強化されていることが分かります。そしてこの2つの決定のうち、今後の住宅ローン金利を予想する上でポイントになるのは当然,猟拘国債買い入れの増額です。もちろん、買い入れのための基金は無尽蔵に増やせる訳ではありませんのでその内訳としては「短期資金⇒長期資金へのスライド(5兆円)」も含めた上での「長期国債買い入れの増額(10兆円)」となりますが、日銀の白川総裁は同日の記者会見の中で増額の理由として「物価安定の下での持続的な成長をより確実にするため」と説明しています。この「確実にするため」という部分が「このままの金融政策だけでもそれなりの成果が出せるが、より確実に目標を達成するため」という意思表示となっており、同時に低金利を継続させる強い意思としても受け取れます。結果、基金の増額という結論に達しています。

 又、同会見の中ではこの低金利を継続させる一旦の目途についての発言もされていますのでご紹介します。まず、「日銀がめざす消費者物価上昇率1%については2014年度を含めて遠からず達する可能性が高い」とも言及しています。この2014年というのは奇しくもアメリカFRBの表明している低金利政策の目処と同じ年でもあり、足並みを揃えてデフレ脱却&経済の安定成長を実施しようとする表れでもあるでしょう。

 すると気になるのはその後の金利動向ですが、2006年のゼロ金利解除について市場では「早計であった」というような評価もあることから、2014年に消費者物価上昇率1%を達成したとしても即座にゼロ金利解除に踏み切ることはないと予想します。少なくとも日銀が目標とした状況が継続し「半年〜1年」程度は経過したところで欧州や米国の経済、金融状況を見ての判断となるでしょう。これは逆の言い方をすれば、2014年までは低金利継続を積極的に行う(理由は前述の経済成長の安定化です)方針で現在のところは間違いはないという結論としても受け取れると思います。つまり今後2年弱の間は、住宅ローンの実行・融資を受ける状況として考えた場合、最も適した時期と言えるのではないでしょうか。そしてその後は、安定的な成長とともに物価上昇率に合わせて金利を上昇させていくことにもなると思われます。

 しかし、今回の決定や発表は良いことばかりではなく、その裏側についても見てみましょう。まず、基金の増額は増加の金額によっては国債市場の下落を招きかねない危険性をはらんでいることにも注意しておく必要があります。当然白川総裁はこの点も意識して発言しており、この問題について白川総裁は、「(長期国債の買い入れ額の増額について)財政ファイナンスが目的ではない」と発言しているのです。どういうことかと言うと、これは国債の買い入れを日銀が積極的に引き受けていると捉えられた場合、「国債の安定消化が不能な状況」下であり、それが故の「財政ファイナンス」である、と捉えられれば国内のみならず国際的にも日本国債の信認は低下する危険性もあるのですが、総裁は「安定消化も大丈夫。心配するような状況ではないよ」と言及しているのです。ここをご覧の皆様も多少ならずとも不安にお思いだと思いますが、国債の下落は金利の上昇にも繋がりかねません。日銀の金融政策が積極的であり、市場に評価されているのは喜ばしいことではありますが、リスクとして急に風向きが変わった場合には、この強気の姿勢の分、反動も大きくなってしまうわけです。

 又、これらの経済安定化、低金利維持、物価上昇率1%の達成を念頭においた上で現状考えられるリスクについても一旦整理してみます。

第1に、国際金融資本市場や国際商品市況の影響を含めた、海外経済の動向
第2に、復興関連需要を巡る不確実性
第3に、企業や家計の中長期的な成長期待に関する不確実性
第4に、わが国の財政の持続可能性を巡る様々な問題

 これらはいずれも不確実性によるリスクを示唆する問題ではありますが、4番目の「財政の持続可能性」が住宅ローン金利に最も影響を及ぼす可能性が高い要因であるため注意が必要です。財政の持続可能性とは欧州のソブリン問題と同様、国債のデフォルトも含めた状況を意味します。日銀も「政府債務残高の累積(GDP比2倍の債務は、世界最大の比率)」が市場に与える影響を相当に意識しており、「信認の低下による経済の下振れ」は大きなリスクであると言及しており、先の展開が読めない要因でもあると認識しているわけです。
 住宅ローン「フラット35」の利用を考えている我々にとっても、もし万が一日本国債が市場から不信認の烙印を押された場合の金利上昇リスクは(可能性の問題としては低いとは思いますが)、最大限に注意して何らかの兆しがあれば素早く行動に移すことがリスク回避のためにも必要となるでしょう。


 【フラット35・住宅ローン金利への影響】

 新発10年物国債の利回りは2010年10月以来の低金利となる0.88%と1%を大きく割り込み、しばらくはこのまま1%以下での推移も安定してくる可能性があります。これは、欧州の債務問題が本質的には全く解決しておらず「定期的に欧州経済が不安定」になることは今後も想像に難くありません。つまり、安全資産と見られる日本国債に資金が留まることに合わせて懸念が再燃する都度、日本国債への資金シフトが起こる可能性が高いことにより国債が買われることで金利の安定化は図られると思われます。

 しかし低金利の継続の明確化は心強いのですが、ゼロ金利解除時期も示唆した今回の金融政策決定会合となりましたので、上述した日銀のシナリオ通りに実態経済が動いたと想定した場合、2015年辺りから金利上昇が始まると考えて今のところは問題ないでしょう。そして金利上昇下においては長期固定金利住宅ローン「フラット35」は非常に心強いローンです。低金利のうちにフラット35で住宅ローンを組むという選択におおよそ間違いはなさそうです。


● 今後の見通し

 日本の住宅ローン金利は先月よりも更に低下。合わせてフラット35も平均金利も2.1%台という歴史的低水準を維持・継続しています。国債の入札状況、欧州経済の安定化推進(再燃は都度ありそうですが)、米国の金利コントロール、いずれをとっても暫くの低金利継続は今月も示唆されており各国経済が政府及び中央銀行のコントロール内に留まる前提で言えば、金利上昇の可能性は2014年辺りまでに関してはとても低いと言っても過言ではないでしょう。
 新しい所では5月1日にオーストラリアの中央銀行が政策金利を0.5%低下させ3.75%にするという発表を行っています。これはインフレ率が予想よりも鈍化しており、借り入れ金利の水準が現状のままでは高いと判断したためでしょう。直近では日本やアメリカの低金利政策が市場では信認されていることからの金利低下であり、0.5%下げたことでこちらも2年ぶりの低水準での金利となっています。

 低金利がグローバルトレンドとなることで当然住宅ローン金利も低位安定するはずですが、金利低下によるデフレ化が慢性化しないように金融コントロールを行えるかどうかが各国中央銀行の課題となるでしょう。

 毎月最後に予想させて頂いている「フラット35の直近の金利」については先月まで同様「現状維持」とさせて頂きます。金利上昇リスクも内外に点在している状況に変化はありませんが、直近で最大のリスクとなる日本国債の不信認は現実性に乏しくそれほど警戒の必要はないでしょう。当サイトでも、継続した市場動向のウォッチによりいち早くアクションを起こせるような姿勢で臨んでいければと考えます。


※これらの予測は現状における情報、情勢からのものであり、絶対を保証するものではありません。

フラット35 徹底攻略 〜 金利推移 〜

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