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フラット35への借り換えは今が「チャンス!」

フラット35への借り換えは今がチャンス
フラット35同士の借り換えもOK!最低水準金利で賢い住宅ローン活用
 
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 2012年 8月 フラット35 金利推移


2012年 7月と比較して、フラット352012年 8月 平均金利0.100%と大幅に低下して 1.880%となっています。

※取り扱い金融機関数 176 ( 金融機関数: 先月より+3)

フラット35 金利推移 2012年 8月
※2012年 8月 4日 : 2012年 8月 のフラット35 平均金利 推移のグラフ画像を掲載しました。

  2012年 8月 フラット35 最高金利 《 2.440% 》

  2012年 8月 フラット35 最低金利 《 1.840% 》


 2012年 8月のフラット35平均金利は1.880%と先月と比較すると0.100%低下しました。詳細な背景はこの後に述べますが、大まかに言えば日銀の継続的な低金利政策や欧州情勢の不安定さが継続していることが要因です。先月フラット35としての最低金利を記録したばかりだったわけですが、今月は更にそこから月の金利変動幅としてはかなり大きい0.1%の低下を見せました。35年の固定金利住宅ローンが1%台というのは、100年単位で金利を見た場合にも非常に稀有な状況であり、これからフラット35の実行を控えている方や検討している方はまさに「借り得」な金利であると言って相応しい状況とも言えるでしょう。  フラット35の実行が近い方は是非このビッグチャンスを生かして頂ければ、住宅取得の総合的な負担はとても軽くなり、住宅取得を応援する当サイトとしても本当に喜ばしいことだと思います。


世界的な「超低金利時代」の到来
〜 加熱する債券市場と世界的低金利 〜

 2012年8月現在、世界では、日本のみならずアメリカ、ドイツと各国で長期金利が歴史的とも言える低水準で推移しています。日本以外の国では、史上最低金利を日々更新しており、その性質上、フラット35もこの流れの中にいるといえます。ですから、フラット35をはじめとする日本の住宅ローン金利についても軒並みグローバルな動向に連動し、過去最低金利を更新しています。この背景には、欧州の潜在的なソブリン危機が関連しています。


 6月には全世界が注目する中ギリシャ総選挙を終え、財政緊縮派が勝利したことは記憶に新しいと思います。この総選挙により連立与党が過半数の議席を得たことで、さも問題なく財政再建が進むように報道されていたのが6月のことです。もちろん、6月の総選挙でのポイントは政権与党を緊縮派が取れるかどうかが直接の関心だったわけですが、本当の焦点はどこにあったのかと言えば「ユーロ離脱が起こりうるか」どうかであり、今回の選挙の結果によって最悪のシナリオが回避される可能性が一時的(恐らく今秋以降には再燃する可能性が高いでしょう)に高まったことは評価に値します。しかし実際の財政再建については、あまり芳しくないのが現状です。極めて冷静に考えれば総選挙では「緊縮派が勝利した」ということだけが事実・結果であり、実際の緊縮財政についてはまだ始まってもいない所か具体的な方向性すらも示されていないというのが現実です。つまり、いつまたデフォルトに陥ってもおかしくない状況で、瀬戸際に立たされているということには何ら変わりはないわけです。

 そして7月以降はと言えば、ギリシャを始めとした債務危機を「具体的」にどう進展させていくかがマーケットの方向性を決めるための大きなポイントとなっています。しかし6月末に行われた欧州連合(EU)首脳会議においても抜本的とも言える危機対策や方針は打ち出されませんでした。ですからこのアウトプットを受けた後も市場の不安がスッキリと解消されるには至らず、安全な受け皿を探す資金はいわゆる安全資産と呼ばれる独連邦債や米国債、そして日本国債へと資金が連続的に流入し続けています。これが現在、世界的な低金利が実現している大きな理由とも言えるでしょう。


 しかもこの低金利の波は長期金利はもちろんのこと、短期債についてはより顕著に表れており、国債利回り「マイナス」となる状況が独連邦債を始め増えてきました。「利回りマイナス」と聞くと通常あり得ない状況で疑問に思われる方もみえるかも知れません。お金を貸したり、預けたりした際の金利がマイナスになるということは通常のやりとりの中で貸した側に時間経過とともに発生する運用機会の損失やリスク分について、金利として支払うという原則に外れた状況であるからです。しかし、現在欧州の短期債ではこのマイナス金利が発生しています。このマイナス金利の理由は、相対的に見た「安全資産」の価値が、格付けの低いものと高いもので金利差や価格差だけでは区別しきれないほどの差が開いてしまっているということです。

 通常銀行は自分の運用するお金を国債やその他金融商品にして運用しています。しかし、欧州の危機により簡単に言えば「どこに預けても(どの金融商品を持っていても)不安」な状態となってしまっているのです。ですから資金の行き場としての選択肢が極端に狭まり、莫大な資金の流入先として比較的格付けの高い国債を皆がこぞって買い求める状況が過熱し、金利が例え0%でも、更には多少のマイナスでも「安全」であることが資金の流入先としてまず第一優先となっているからなのです。その結果、利回りはマイナスとなる訳ですが、現状このマイナス分はリスクに対する保障による対価であると理解すれば分かりやすいでしょう。


 このようなまさに「超低金利時代」に突入した世界経済を背景に、本題となる、フラット35や住宅ローン金利についても基本的にはグローバルな流れと同じ動きを踏襲していますし、これかもしていくでしょう。これまで当サイトをご覧いただいている方にはご存じのことと思いますが、日銀の財政に関する取り組みも強固な姿勢として評価されており、日本国債(主に短期ですが)へも安全資産として資金が流入しています。


 今年後半以降フラット35の金利を考える上では、これまで同様「安全資産への資金流入」がキーワードであり、今後も不安定な欧州情勢を背景に「安定した需要」が継続するかという点にかかってくると思われます。もう少し具体的に述べれば、ギリシャ、スペイン、イタリアの支援や緊縮財政の実現について、実際に可能なシナリオとして描けるかどうかによって、これまでの低金利が継続するかどうかの流れが大きく変わってきます。


 近いタイミングでは9月に控えるギリシャとの追加支援の具体的な規模の合意とそれに伴い交換条件とも言える財政構造改革実施のための要求も含めた合意がされるかどうかという点がポイントになってきます。更に欧州危機の舵取り役でもあるドイツにおいて、9月は連邦憲法裁判所における「恒久的救済基金」と「新財政協定の合憲性」の是非について判決が下されることが予定されているタイミングでもあります。補足しますが、ドイツでは、通常、議会において民主主義の原則に則って決定した議決事項においても連邦憲法裁判所がその違憲性について審議した結果、一方的に「否決」可能な権限を有するという制度を採用しているため、この連邦憲法裁判所において判決が出る予定の9月12日を重要なポイントとして市場では捉えています。

連邦憲法裁判所(れんぽうけんぽうさいばんしょ、独:Bundesverfassungsgericht)は、ドイツ連邦共和国における憲法を取り扱う憲法裁判所。
※wikipediaからの引用


 ドイツは今や、自国の経済を守るだけではなく、ユーロ圏全体、更には世界の金融システムを正常な方向に向かわせる大任を背負っており、欧州危機を更に深刻化させるような判決とはならないとは思いますが、結果が出るまで債券市場では様子見ムードが強まることが予想されます。


 フラット35の金利や日本の住宅ローン金利について考えた場合、この9月の内容次第で大きな転機のタイミングとなるか、暫くは現状の流れを継続するかを占う材料になるでしょう。それは欧州債務国の再建に具体的な目処が立たなかった場合にはこれまで同様、安全資産への資金流入という大きな動きが継続することになるからです。また9月イベントを控え、それまでは日本を始めとした資金の退避先となる長期国債利回り・金利については比較的安定することが予想されます。そして10年国債利回りを参考に算出するフラット35の金利においては、10月の発表金利までは現在の水準と変わらない金利に安定すると見ています。



 【フラット35・住宅ローン金利への影響】

〜 一時的な反発や金利上昇のリスクについて考える 〜

 今月はフラット35や住宅ローン金利として考えた場合、現在の金利水準はどこまで下がるのか?どの程度が限界となるのかを予想してみます。まずフラット35の金利を推し量る上で見るべきポイントは長期金利がどこまで下がるのか?という点がやはり重要です。

 世界各国で市場最低金利を続々と更新している中、我が国の10年国債利回りはこの記事を書いている現在0.7%台とかなり低い水準ではありますが、過去最低という水準まではまだ余力を残しています。我が国の10年国債の過去最低金利は0.4%台を2003年に記録しており、その水準と比較するとまだ下落余地があることになります。現在ここまで下がっていない理由はいろいろあると思いますが、2003年6月当時、最低金利をつけた後に急反発し1年後の2004年6月には2%にまで達していたという前例があるため、これ以上国債を買い向かうにあたり心理的なブレーキが働いていると考えるのが妥当です。

 現在の日本国債を取り巻く状況をまとめると、上がる要因は少ないが、これ以上は下がらない、という水準であると言えます。歴史は繰り返されることが往々にあり、フラット35の実行を控えている方はこれより下の水準、少しでも低い金利状況を望まれると思いますが、ここより先に進めば進むほど急反発のリスクが非常に高まり危険です。ですから、現時点でも非常に低金利であるこの水準が安定・維持されることがよりベターではないかと考えます。

 フラット35の住宅ローン、金融商品としての性質から考えると平均金利 1.8%台は目を見紛うような水準ですが仮に10年債利回りが0.4%にまで達した場合、フラット35の金利についてももう少し下の水準、1.6〜1.7%台はあり得るかも知れません。

 しかし、前述した通り2003年に過去最低金利を記録した直後、金利は急反発しました。このときは「0.4%⇒1.5%」をつける間にわずか3か月程度しか必要としなかったため、始まってしまえば対応は非常に難しいことは間違いありません。ただし、2003年の債権バブルとは金利低下の理由が根本的に異なりますので、反発があったとしても先回と比較し多少は緩やか、上限も1%あたりを意識することになると思われます。

 そして危惧するような反発が仮にあるとすれば、そのタイミングではおそらく欧州危機について何等かの目途が立ちそうな情報が現れ始めていることでしょう。ですから当サイトにおいてもこれらの情報が揃い始め、金利水準が更に低い水準で推移するような状況となった場合には速やかに状況を整理して迅速に情報をお伝えできるような状態で臨みたいと考えています。


● 今後の見通し

 今月の低金利はまさにギリシャ危機、欧州危機を受け、世界的に低金利時代に突入したところによるもので、フラット35の利用者としては非常に嬉しい状況であり、しばらくは継続する可能性が高いと思われます。


 また先月にも述べましたが、日本国債としては海外・欧州の経済不安は購買意欲の上昇にも繋がり、ミクロの視点で見る限りそれほど悪い影響はありません。しかし現実には、ユーロ離脱等の重大な節目が訪れれば、日本経済としても先行き不透明になり、「見えない金利」が大幅に上昇する可能性があることは、前述の反発の可能性と併せて警戒は必要です。

 一方、国内要因に目を向ければ日銀の政策に大きな方向転換や政策の打ち出しなどの材料はなく、直近の金利を安定させる下支えになるでしょう。

 ただし、日本自体が欧州危機と同様の信用不安により、国債の安定需要がなくならないこと、欧州の信用不安が日本の国債を含めた金融システムに飛び火しないことがこれらの推測の前提となっています。対GDP比でいえば世界最大の債務を抱える日本。今後可能性は低いですが欧州と近い状況となればその後の金利上昇は想像に難くありません。相場の潮目は唐突に変わることもあるため、注意は続けていく必要があるでしょう。

 そして、毎月最後に予想させて頂いている「フラット35の直近の金利・方向性」については先月まで同様「現状維持」とさせて頂きます。金利上昇リスク自体はそれほど高くないのですが、現在の金利水準はほぼ下限であることに違いはないため上昇も下降も大きな変化はない、という意味でこの予想が妥当ではないかと考えております。


※これらの予測・推測は現状における情報、情勢からのものであり、絶対を保証するものではありません。

フラット35 徹底攻略 〜 金利推移 〜

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