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フラット35への借り換えは今が「チャンス!」

フラット35への借り換えは今がチャンス
フラット35同士の借り換えもOK!最低水準金利で賢い住宅ローン活用
 
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 2013年2月 フラット35 金利推移


2013年1月と比較して、フラット352013年2月 平均金利0.020%上昇して 2.054%となっています。

※取り扱い金融機関数 179 ( 金融機関数: 先月+1)

フラット35 金利推移 2013年2月
※2013年2月6日 : 2013年2月 のフラット35 平均金利 推移のグラフ画像を掲載しました

  2013年2月 フラット35 最高金利 《 2.695% 》

  2013年1月 フラット35 最低金利 《 2.010% 》


 2013年2月のフラット35平均金利は2.054%と先月より0.020%上昇しています。最高金利こそ先月と変わりませんが、最低金利で見た場合には2.010%と非常に残念ながら「1%台で実行可能なフラット35金融機関」がなくなってしまいました。先月以降、超長期固定金利住宅ローン「フラット35」を少しでも低金利、1%台で融資実行を望む方やそれを応援する当サイトにとってみれば残念な状況になってしまったといわざるを得ません。しかし自民党政権下におけるアベノミクス効果継続により円安及び株高が進行しており円高の不利益を被ってきた日本経済にとっては有り難い状況にもなっています。

 1月の長期金利は0.7%台を比較的安定して推移。しかし、1/31の0.74%から上昇基調となり2/4時点では0.8%台をつけるなど、徐々に底を切り上げ始めています。しかし先月以前にも述べましたが、現状2%の平均金利水準について過去の歴史から振り返って見た場合、フラット35の金利水準としてはまだまだ「とても低い金利水準」であることに違いありません。引き続き35年の超長期金利が2%で借りられる現在、借り手にとっては「借り時」であることにも違いありません。

 今月は先月や先々月が金融環境として大きく動いた月であったこともあり、比較した場合大きく金利環境が動いたりはしていませんが、アベノミクスの先行きがどこへ向かうのか?様々な角度から検証されてきており、意見や見方は分かれますが直近の日本国債や10年債利回りを取り巻く金利環境について当サイトとして考察していきます。


アベノミクスによる住宅ローン金利への影響
〜 インフレ期待による長期金利上昇 〜

 住宅ローン「フラット35」の平均金利の推移をチャートから見た場合、中期の移動平均線がこれまでのトレンドに反した動きになっており、2012年12月の1.855%を底にして、本格的な上昇トレンドに入りそうな線形に見えます。2012年12月よりトレンド転換した背景には当然アベノミクスから派生した円安、株高など日本の財政政策の方向性を先取りした時間軸効果により市場が将来を先取りして反応した結果であるといえます。

 ではここで多くの方が疑問に思う「アベノミクスはどうして住宅ローン金利、長期金利を押し上げるのか」について少し掘り下げてみてみます。

アベノミクスと住宅ローン金利の関係


 アベノミクスと金利動向の関連・流れについて、上図にて簡潔にまとめてみました。まず短期金利、即ち変動金利の住宅ローンについて見ていきます。変動金利自体は短期金利と連動していますが、アベノミクスにより大規模な量的緩和が継続して、無制限に行われることが市場のコンセンサスとなっています。つまり、短期金利自体は現在日銀の提示している金融市場調節方針にも記載がある通り、無担保コール翌日物のコールレートをゼロ〜0.1%程度にて推移させる目標に従って金利を抑え込むために貨幣を供給していくことになるでしょう。現状、金利が上がる要素は少なく、変動金利を選択して住宅ローンを組んでいる方にとってはしばらくの間、金利が上がりにくい状況であるともいえます。

 続いて固定金利の住宅ローン金利と最も密接な関係にある長期金利・10年債利回りについて見てみると、結論から言えば長期の固定金利住宅ローンは「金利上昇」の傾向にあり、今後も緩やかに上昇が継続する可能性が高いでしょう。そしてその理由はインフレ目標2%そのものにあります。元々住宅ローンの長期固定金利型の金利を決定付ける長期金利は「将来を予測して動く」性質の金利であり、主に「物価」や「景気動向」について将来の予測を鑑みた数値となることが一般的です。つまりインフレ目標を2%としている以上、将来を先読みした長期金利は現状から2%程度を目安に上がらざるを得ない状況であると言えるわけです。

 そして長期金利が徐々に上がれば当然住宅ローン金利、フラット35の金利も上昇します。現状実質的な借入れ金利を2%として見た場合、インフレ目標2%を達成すれば名目金利上は単純に4%に向けて上昇することになると想定されます。しかし名目金利が4%になったからと言っても、実質金利が4%になるわけではないことに注意が必要です。

 現状、「長期金利+1.2%」程度がフラット35の金利でありこの関係は「フラット35という商品自体が大きく変わらない限り」住宅ローンという性質上、将来においても変化はないと考えられます。又、長期金利には「2%の壁」と呼ばれるものが存在し、本質的な意味での経済成長が長期間に渡り継続すると予測される環境下とならない限り、この水準を突破することは容易ではないでしょう。つまり長期金利の最大金利を2%と想定した場合のフラット35の金利は、現状の長期金利水準0.8%を基に予測することが出来ます。

 [ 2.0(想定最大長期金利) − 0.8(現在の長期金利) = 1.2(フラット35金利上昇余地) ]

  ⇒[ 2.0(現状金利) + 1.2(フラット35金利上昇余地) = 3.2%(フラット35想定上限金利) ]

 又、もしも現実的にインフレ目標2%が達成された場合、日本経済が正常なインフレが引き起こされている状況であれば実質金利はそもそもの実質的な借入れ金利の2%と大きくは変わらないはずです。簡単に言えば、資産価値の上昇や賃金の増加により金利上昇分が単純な金利負担増にはなり得ない、ということです。


アベノミクス時代の住宅ローン選択
〜 インフレ目標に向かう市場の中での固定金利・変動金利の選び方 〜



 いつもは海外情勢について、フラット35の金利予測の上で検討させて頂いていますが、今回は少し見方を変えて「アベノミクス時代の住宅ローン選択」に着目してみます。

 日本の経済・金融市場はアベノミクス時代(と敢えてネーミングしました)に突入したと考えてみます。アベノミクス時代では上図でも示した通り、「短期金利は横ばい」「長期金利は上昇傾向」となります。では「(暫くは)横ばいの変動金利」と「緩やかに上昇を継続する長期固定金利・フラット35」、現在住宅ローンとして利用するならばこの2つのどちらがより有効でしょうか?この答えは人によってまちまちであり、「今現在の支払を抑えたい方」から「将来の金利上昇リスクを抑えたい方」まで様々だと思います。ですので正解とは言えないかも知れませんが、当サイトもフラット35の利用をお勧めするサイトとしての答えを出してみました。

 当サイトの答えは「緩やかに上昇を継続する長期固定固定金利を選択する」です。これは普通に考えると理解が難しいと感じる方も多いことでしょう。いったいなぜ、暫くは上がらない「変動金利」を選択してはいけないのでしょうか?そしてこの先金利上昇が継続する可能性が高いフラット35を今選択することが有効なのでしょうか?

その理由をご説明するとフラット35を選択する理由自体は難しくありません。フラット35は当然のことですが「長期間の固定金利住宅ローン」であり、住宅ローン利用中の金利変動リスクを無くすための固定金利です。即ち一旦融資実行してしまえばアベノミクス時代に突入して実行後どれだけ金利が上昇したとしても金利に変動はなく、実行時の金利で35年間住宅ローンを利用できるという点が「固定金利」であるフラット35最大の強みです。しかしこれだけでは「これから」フラット35を勧める理由にはならないとともに「変動金利を選んではいけない」理由にはなりません。

 では、変動金利を利用したと考えてみましょう。アベノミクス効果により金融・経済の誘導が今後も狙い通り機能した場合を想定すると、いつかは「インフレ目標の2%を達成」することになるはずです。そしてその目標を達成した際にこれまで掲げていた「インフレ目標2%」はどうなるでしょうか。恐らく財政政策・金融政策ともにそれまで打ってきた手に対して「現状維持」、もしくは2%を超えて行き過ぎている場合には「デフレ方向への調節」が行われることになるでしょう。そして目標を達成した状態というのは、アベノミクスの3本柱の2つである「インフレ目標2%」と「大規模/大胆な金融緩和/量的緩和」の終了(もしくは縮小)を迎えることと同じ意味になります。

 このうち後者の大規模かつ大胆な量的緩和が終了した場合に最も影響を受けるのが「短期金利」です。それまでは量的緩和により、金利上昇を抑え込んでいた「短期金利」は通貨供給では抑えることができなくなるため、金利は「上昇」します。緩和政策を急にストップした場合の金利上昇スピードはそれなりに速いでしょう。「それならそのときに長期固定金利に乗り換えれば・・・」とお考えになる方もみえると思います。しかし残念ながら、その時点での乗り換えは非常に難しいでしょう。難しい理由はもし「短期金利が上昇に転ずる」頃には、「長期金利もそれなりの高水準」となっているはずであり、「変動金利」も「固定金利」も「高い」という状況になると想定できるからです。


 もしも今現在、変動金利で住宅ローンを利用している方については今後の「リスクを抑える」という意味合いでも「固定金利の住宅ローン」である「フラット35」の利用を検討頂ければ幸いです。


● 今後の見通し

 金利変動の可能性・リスクについて現状考えられるのは「米国の財政の崖(フィスカルクリフ)」問題と「日銀の財政ファイナンス」が大きいでしょう。又欧州危機の長期化についても金利変動に影響を及ぼしますが、どちらかと言えばこちらは住宅ローン金利抑制の方向に働きかける問題であるため、危機自体が再燃するのは金融環境的には問題がありますが、金利に限っていえばそうではないと言えるでしょう。

 アベノミクスによる効果で長期金利上昇のトレンドが徐々に「確かな流れ」として形成されつつある今、今後しばらくはこのトレンドが継続する可能性が高いでしょう。上述の通り金利上昇のリスクはあるものの、顕在化する可能性は高くはないため市場のトレンドが急激に変化する可能性も低く、徐々に上昇しながらも暫くは低金利・借り時は継続するというのが当サイトの予想です。


 今月以降フラット35の実行を控えている方には継続的な金利上昇のトレンドはあっても、低い金利環境がしばらく継続する可能性はやはり高く引き続きフラット35を利用し易い状況であるといえるでしょう。今後の金利の上昇リスクを考えると、まさに今が借り時のフラット35です。暫く続くこのまたとないこのチャンスを上手に生かして住宅を取得して頂ければ、毎月の住宅ローン支払いの負担もぐっと軽くなると同時に将来の金利上昇リスクについても安心して臨むことが可能なため、当サイトとしても本当に喜ばしいことだと思います。

 そして、毎月最後に予想させて頂いている「フラット35の直近の金利・方向性」については上昇リスク・低下要因をともに鑑みた場合に、「緩やかな上昇傾向」であるとさせて頂きます。


※これらの予測・推測は現状における情報、情勢からのものであり、絶対を保証するものではありません。

フラット35 徹底攻略 〜 金利推移 〜

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