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フラット35への借り換えは今が「チャンス!」

フラット35への借り換えは今がチャンス
フラット35同士の借り換えもOK!最低水準金利で賢い住宅ローン活用
 
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 2013年3月 フラット35 金利推移


2013年2月と比較して、フラット352013年3月 平均金利0.020%低下して 2.034%となっています。

※取り扱い金融機関数 179 ( 金融機関数: 先月±ゼロ)

フラット35 金利推移 2013年3月
※2013年3月7日 : 2013年3月 のフラット35 平均金利 推移のグラフ画像を掲載しました

  2013年3月 フラット35 最高金利 《 2.695% 》

  2013年3月 フラット35 最低金利 《 1.990% 》


 2013年3月のフラット35平均金利は2.034%と2月と比較し0.02%程度低下しています。奇しくも2013年1月の平均金利、最高金利、最低金利と全く同値となっている状況です(取扱対象金融機関数は1月より1社増加しています)。今年の1月以降、平均金利2%以上で推移しているフラット35の平均金利ですが、水準的にはまだまだ「とても低い金利」であることは間違いなく、2%近傍の現在に於いても「借り時」であることに違いありません。

 今月は、住宅ローン金利やフラット35の今後の金利を占う上で重要な要素となるアベノミクス(物価上昇率2%目標 など)の現状と今後について整理・考察し、現在の長期金利や金利上昇リスク、その今後について予想を踏まえて考察していきます。


≪2013年3月 経済・金融金利動向 と フラット35・住宅ローン金利≫
〜 具体化が迫られるアベノミクス金融政策 〜

 まず住宅ローン金利の動きをみる上で参考となる現在の長期金利は、先月初旬と比較し大幅に低下。当サイトにて先月の記事を書いた時点およそ0.75%程度だった長期金利は0.6-0.65%近傍と差にして「0.10〜0.15%」程度低下していることが分かります。しかし、肝心のフラット35の実行平均金利は0.02%程度しか下がっておらず、両者の動きの幅に若干の乖離が見られます。その大きな理由は長期金利が「2月後半以降に急激に低下」したことに起因しており、3月の実行金利にはこの2月後半の低下分が反映されていない状況であるといえます。この分の差は全てとは言えませんが、翌月以降には織り込まれてくるため、現時点で翌月金利は若干の低下余地があるともいえるでしょう。

 現在、アベノミクス効果と欧州危機再燃が重なる形で日本の株式市場はリーマンショック後最高値を付けるほどの上昇を見せるとともに、ドル円についても昨年の1ドル80円台近辺より大幅な円安が進んでいます。

 安倍政権発足以来、欧州危機再燃などのグローバルな金融環境の流れとも連動する形で日本の株式市場と外為市場は活況を続けていますが、安倍政権としての具体的な政策は示されておらず今後政府が執る政策について非常に注目が集まってきています。

 安倍政権の掲げる物価上昇率2%目標について、日銀も目標として掲げるという発表が1月22日の金融政策決定会合後の記者会見の場にて現日銀総裁の白川氏が行って以来、現在までで1月半ほどの日数が経過しています。白川氏といえば当初より物価上昇率目標2%導入に否定的であったというのはメディアで報道もされている通りですので、白川氏在任中に物価上昇率2%に向けて積極的な施策を執ることが難しい状況であったと思われます。とはいえ、白川氏の任期が切れた後はインフレ目標を推進していく人物が日銀総裁に就くことは既に織り込み済みであったため、ひとまず期待感のみで市場が動くことの出来る状況が許されていました。

 しかし2月7日、白川氏は日銀総裁としては異例の任期前の辞任を発表し、黒田新総裁が日銀総裁に任命されました。表向きの理由は3月19日に任期満了を迎える2人の副総裁と同時に退くことで、新体制への移行を円滑に行うためと述べられていますが、やはり気になるのは安倍政権との確執があったのではないか?という点です。インフレ目標導入と前倒しの辞任という事態の重なりより、安倍政権からの強力な要請があったと推測するのは想像に難くなく、恐らくは抵抗し辞任を決意した上での発表であったのだと思われます。

 そして日銀総裁は白(川氏)から黒(田氏)と、奇しくも苗字が真逆の色に代わり、政策自体も真逆を目指す雰囲気が漂ってきています。先日発表された新正副総裁の所信表明では、物価上昇率2%の達成について「2年以内」に実現する(実現出来なかった際には辞任も辞さない)という旨の発表もありました。市場ではこの表明を受け、日銀新体制の取り組みに対する本気度合いを感じると同時に具体的な施策がいつ頃動き出すのか?という点に注目が集まっていると言うわけです。

 しかし、現状具体的な政策はなく、現在公表されている材料から今後予想されるシナリオとしては、大胆な金融緩和を積極的に行うという指針が表されていることからも、「日銀の当座預金残高を大幅に増やす」というコントロールが考えられます。当座預金残高を現在の2倍程度に増やすことで貨幣の流通量を圧倒的に増やすことで「金利低下」と「物価上昇」を目指す、という筋書きです。


<当座預金残高>
銀行・証券会社などの金融機関が日銀に開設している預金口座の残高。残高の量は、金融市場での資金量を判断する目安になる。当座預金には義務付けられている準備預金も含まれ、日銀との資金の受け渡しや、他の金融機関との資金決済に利用される。利息は付かない。日銀は2004年1月から当座預金残高が30〜35兆円程度になるように資金供給しているが、金融市場に潤沢な資金を供給することで、金融機関を経由し、実体経済に資金が出回る効果があるとされている。
コトバンクより引用〜


 ではどうして貨幣の流通量が増えると物価上昇となるのか?この点をおさらいしてみます。まず当座預金残高を増やすために通貨の供給量を増やします。通貨供給量が増えれば、インフレになります。インフレとは通貨の価値が下がることでもあるため、同じものを買うために将来的には「多くのお金」が必要になるわけです。すると当然「値上がりする前に購入する」という流れが生まれます。消費が増えれば、経済に活気が出てきて企業の売り上げ・利益が伸び、結果的に賃金や収入の増加に繋がってきます。

 しかし、もちろんこれは正常な成長を続ける経済環境下での話であり全てのケースに当てはまるというものではありません。特に日本の現在の市場の活況は「実態のない施策」への期待が反映されている部分も大きく、当座預金残高なったとしても銀行が貸し渋る限り狙い通り貨幣が流通しない可能性は低くありません。しかし、特に株式市場(や外為市場)に於いてはミニバブル再燃の懸念が出るほど急激に上昇しており、日経平均株価はリーマン・ショック前水準(1万2214円、08年9月12日)目前まで迫り、この水準を超えるのはあとわずかな時間があれば容易に達成するでしょう。

 そして株式市場が上昇局面にあれば、株式で発生した利益についても市場に出て行く可能性が高くになります。簡単に言えば消費がより増える可能性がある、ということです。つまり、アベノミクスとしては現状、デフレ脱却に向けて、この準備預金制度のコントロール+市場の期待感を煽る政策を継続することで、結果的に物価上昇率2%の目標に対する幾分かの上昇を狙うシナリオを描いているのでしょう。しかし、現実的にはそれほど簡単に達成できる目標ではなくそのほかにも何らかの手を打つ必要性があります。2年という縛りを自らに与えたことが反対に免罪符的な意味合いを持つという見方も出来るため、日銀新体制となって以降、直近にも新しい政策・施策を執る期待感はますます高まってくるでしょう。当サイトでは3月後半〜参議院選までの間に何らかの方針が示される可能性があるとみています。



【フラット35・住宅ローン金利への影響】
〜 フラット35金利上昇リスク 〜

 しかし、これらアベノミクスが目指すシナリオを実現するために重要なファクターとして、「日銀の国債引き受け」いわゆるマネタイゼーションをどうクリアするかが大きなポイントになってきます。金利の上下は実体経済そのものはもちろんのことながら、将来的な金融環境や経済環境を鑑みた上で反映されています。日銀が国債を引き受けるということ自体は安定した国債の消化要因として捉えられますが、反対に市場の信認を失う可能性・リスクは決して小さくはなく、その際には当然国債が大幅に売られることから、急激な金利上昇が予想できます。又、正常な経済環境下においては、景気が回復しインフレに向かえば金利は上昇します。当然住宅ローン金利やフラット35の金利も上がるリスクをはらんでいます。

 国内要因での金利上昇リスクは「中央銀行である日銀の国債引き受けによる不信認」と「景気回復に伴う自然現象的な金利上昇」であると言えます。裏側では直接的に金利を抑えるための大規模緩和政策が執られるはずなので、すぐに金利が急激に上がるというリスクは低いと言えますが、将来的な金利上昇リスクは高まっていると考えられます。


● 今後の見通し

フラット35絶好の借り時、再来の可能性

 フラット35の金利上昇リスク自体、先月以前と大きな変化はない状況ですが、今後数か月の短いスパンで見ればイタリアの政治不安を起因に大手金融機関が資金を国債へとシフトしていることから、2月後半以降、長期金利は大きく下がってきています。又、テクニカルで見た場合に於いても長期金利は低下圧力を一段強めており、現在の0.6%台から0.5%程度を目指す(一時的には割り込む可能性も)展開も見えてきました。そのため当然連動するフラット35の平均金利についても現在の2%台を割り込み、昨年12月1.855%の過去最低金利水準に近づく可能性も見えてきました。

 具体的にはフラット35の金利が決まる月中のタイミングで仮に長期金利が0.5%近辺となった場合、平均金利は1.7%台に一時的に突入してもおかしくはなく、絶好のチャンスが訪れる可能性があります。しかし、この予想はフラット35の金利が決定する一か月の中でタイミング良く長期金利が0.5%に近づくという状況が必要となるため、今後フラット35の実行を予定されている方は「運が良ければ・・・」くらいに思って頂ければ良いと想います。しかし、フラット35の実行・利用としては、当面の「借り得」状態が暫く継続するという当サイト予想に変化はありませんので、フラット35を使って住宅ローンを組まれる予定の方は是非このチャンスを生かして頂ければ当サイトとしても幸いに思います。


 そして、毎月最後に予想させて頂いている「フラット35の直近の金利・方向性」については上昇リスク・政策的な金利圧力を鑑みた場合に、先月とは見方を変え直近の「一時的な低下」その後「安定 〜 緩やかな上昇」とさせて頂きます。


※これらの予測・推測は現状における情報、情勢からのものであり、絶対を保証するものではありません。

フラット35 徹底攻略 〜 金利推移 〜

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