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フラット35への借り換えは今が「チャンス!」

フラット35への借り換えは今がチャンス
フラット35同士の借り換えもOK!最低水準金利で賢い住宅ローン活用
 
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 2013年4月 フラット35 金利推移


2013年3月と比較して、フラット352013年4月 平均金利0.198%低下して 1.836%となっています。

今月はフラット35史上最低平均金利 を更新しています!

※取り扱い金融機関数 182 ( 金融機関数: 先月+3)

フラット35 金利推移 2013年4月
※2013年4月3日 : 2013年4月 のフラット35 平均金利 推移のグラフ画像を掲載しました

  2013年4月 フラット35 最高金利 《 2.495% 》

  2013年4月 フラット35 最低金利 《 1.800% 》


 2013年4月のフラット35平均金利は1.836%と3月と比較し0.198%と大幅に低下しています。平均金利1.836%はフラット35史上最低の平均金利を記録した2012年12月金利「1.855%」を更に下回り、史上最低金利を更新しています。
2013年に入り、先月までの3ヶ月間は平均金利2.0%台を推移。2.0%台でもフラット35の歴史の中ではトップ10に入るレベルの低金利であり、非常にフラット35という長期固定金利住宅ローンを利用し易い状況であるといえますが、今月に限って言えばその2.0%台からも約0.2%の下げ幅と月の下げ幅としても最大級の幅でかなり大きく低下しており、丁度今月にフラット35の融資実行を予定している方にとっては非常に運が良い、まさに「千載一遇のチャンス」が到来したと言っても過言ではありません。

 もちろん他の住宅ローンを既に利用されている方や、フラット35を高い金利で返済中の方で借り換えを検討されている方にとってもチャンスです!この機会に史上最低金利のフラット35への借り換えを検討されても良いかも知れません。  今月は、住宅ローン金利やフラット35の今後の金利を占う上で重要な要素となるアベノミクス(物価上昇率2%目標 など)の現状と今後について整理・考察し、現在の長期金利や金利上昇リスク、その今後について予想を踏まえて考察していきます。


≪2013年4月 経済・金融金利動向 と フラット35・住宅ローン金利≫
〜 黒田新日銀総裁が舵を取ることによる期待と債券市場 〜

 アベノミクス効果により、円安・株高・債券高の状況が継続しています。通常、金融商品の性質から見ると「株高」と「債券高」は両立しないことが多いのですが、現在の状況は両方が高いという珍しい状況になっています。この「通常」というのは、経済状態が上向きになり株式市場が活況となると、それまで安全資産として買われ資金が流れていた債券市場より資金の引き揚げが起こり株式市場に流入することによりますが、現在はどちらも高値圏まで買われています。

 この理由は安倍総理の金融緩和による発言の影響力によるところが非常に大きいところです。具体的にはアベノミクスの3本柱のひとつでもある「大胆な金融緩和」によるところでしょう。この大胆な金融緩和は、それ自体はまだ何も政策が採られているわけではありませんが、その時間軸効果が市場に対して大きな影響を及ぼしているのです。しかも、先月21日、日銀新総裁でもある黒田総裁もこのアベノミクスを是が非でも実現する意思を表した発言を行っていることも更に大きな債券高の要因となっています。その証拠に長期金利は元々緩やかに低下しておりましたが、その発言近辺より更に低下を強め、一時的には3月28日に0.510%まで下げました。この0.510%というのは過去最低金利である「2003年6月につけた0.430%」と比較しても0.1%未満の差しかなく、長期金利が如何に低水準領域に入っているかを示す金利でもあります。

 3月21日の黒田日銀総裁の発言について、市場や長期金利、住宅ローン金利、フラット35金利への影響を考察してみます。

<就任会見の発言要旨>
  • 量と質の両面から、大胆な金融緩和を進める
  • 2%の物価目標の早期の実現が最大の使命だ
  • 目標が達成できるまで、可能なかぎり、あらゆる手段を講じる
  • 2年程度で達成できれば非常に好ましい

 上記の発言内容を見て頂ければわかる通り、黒田総裁の発言は、アベノミクスを背景にしているのは当然のことですがその言葉から、より「(銀行券ルールも含め)手段を問わず、金融緩和を継続する」という姿勢の強さが伺い知れます。言葉を換えれば「2%の物価目標を達成するまで金利上昇は抑え続ける。そのためには財政ファイナンスと取られようと資金を流入し続け、国債を買い支える」というメッセージと受け取っても意味合いとしてはそれほど外れていないように想います。

 そして、これらの発言を中央銀行の総裁が口にするという意味合いから考えた場合、かつての安倍総理の発言よりも強力な意思となって市場にも伝わっていることでしょう。実際、その意思の強さを裏付けるように、一部では既に債券バブルと言われ始め、通常であればここから買い進めるということはあり得ない水準の債券市場にもその影響が現れました。日銀総裁の就任会見による発言以降、既に高値圏であり非常に警戒感を強めていた債券市場においても、若干の上昇余地がある超長期物を中心に一段の買いが強まり、結果として長期金利が0.510%という水準にまで推移したという動きが現れたからです。この動きは日銀の介入があればここから先も買っても大丈夫と思わせることが出来たという結果から見れば現時点では成功であったと言うことが出来ます。

 しかし、日銀がこれから継続的にアベノミクスの目標を達成しようとしていくにあたり、現時点で既に大きな課題があります。その一つ目は安倍総理、黒田総裁ともに発言は強気でも具体性に乏しく、先行きが不透明なことです。これは「金融緩和」を強力に推進するという姿勢から、何を目指しているのかの目標そのものは明確になっていますが肝心の具体的な手段が未だ見えないため、この先も「勢い」だけであった場合、大きな失望による影響が現れるリスクが少しずつ高まっているとも言えるでしょう。

 しかし政策的な手段は恐らく近い将来に向けて準備されていると思われますので、問題はその手段自体が「現実的」かつ「効果的」なものであるかどうかです。その中で「日銀の国債引き受け」を無制限に行うことが可能な状況を近いうちに示し、市場の理解を得る、という流れでシナリオは進むと想いますが、「マネタイゼーション」として捉えられては問題となるため、いかに「信認」を得つつ実現していくか、という難しい問題についてどうクリアしていくのかに注目したいと想います。

 又、物価目標を2%に置くということはインフレを招くことにも繋がりますが、金利を上昇させずに物価目標のみ達成する、即ちインフレだけを起こす、ということが現実感を持って行えるかどうかも大きなポイントです。

 この金利を抑えながら物価目標2%を達成するということについて考えると、やはりどこかに矛盾を生ずることでもありますのでそのやり方自体は非常に懸念されます。正しい成長化の経済市場に於いては、デフレ⇒インフレ化が進む状況においては、安全資産よりもよりアグレッシブな金融商品や不動産などの将来値上がりが予想されるものへと資金は移ります。つまりインフレを目指すことで発生する金利上昇が自然に起こり、その結果国債は「売られる」ことになるはずです。しかし、日銀はそれを阻止するためにどうするのか?答えは単純です。繰り返しにもなりますが、「売られた分を買い支え続け、金利を保つ」です。

 しかし、中央銀行が「銀行券ルール」を侵し、国債を買い続けることは当然「財政ファイナンス」とみなされることになるでしょう。つまり金利を押さえ込むために「買えば買うほど、日本国債の信用は低下し、反対に売られる」という流れが起きてしまうことにもなり兼ねないのです。そして国債が信用を失うことで、欧州危機同様の金利急上昇を引き起こすリスクは決して低くないため、日銀は単純に「買い支える」のみではなく、市場を納得させる形での「国債の買い支え」による介入が必要不可欠となるでしょう。



【フラット35・住宅ローン金利への影響】
〜 フラット35金利上昇リスク 〜

 アベノミクスの目標のみで語れば、金利は上がらない状況が継続するはずであり、その結果フラット35の金利も低位安定・・・といきたい所ですが、実際にはそう簡単にいかないことが予想されます。余程綿密に施策を発表し、実行に移さない限り上述したような「具体的な手段が示せない⇒失望による債券売り⇒長期金利上昇」という流れや「財政ファイナンスにより信認を失う⇒債券売り⇒長期金利上昇」という流れがいつ起こってもおかしくありません。そして、つまり政府が物価目標2%を掲げるということは、その時間軸効果が意味するところから考えた場合、それだけで既に金利上昇圧力となり得るはずの状況を無理やり押さえ込むことによる反動がいつ来るのか?ということも金利上昇リスクの一つでしょう。


 中でも最も金利上昇を引き起こす可能性があるリスクはやはり「市場の信認を失う」ことだと想います。そしてその際には恐らく国債が大幅に売りこまれ、当然急激な金利上昇が起こるでしょう。又、アベノミクスは株式市場や外為市場でも既に「一服」の空気が現れ始めており、これまでの「勢い」や「期待感」だけでは、近い将来通用しなくなり、上述したような金利上昇が起こる可能性・リスクはあると見ています。


● 今後の見通し

 今月は、フラット35の最低金利を更新し、長期固定金利住宅ローンが最も低金利の金融機関に於いては1.8%で借りられるという住宅ローン全体の歴史の中でも非常に珍しいタイミングであると言えるでしょう。当サイトでは先月の記事に書いた内容に近い動きとなっており予想がほぼ的中したことについてはとても嬉しく感じています。

--------以下、先月記事より--------

< フラット35絶好の借り時、再来の可能性 >

 2月後半以降、長期金利は大きく下がってきています。又、テクニカルで見た場合に於いても長期金利は低下圧力を一段強めており、現在の0.6%台から0.5%程度を目指す(一時的には割り込む可能性も)展開も見えてきました。そのため当然連動するフラット35の平均金利についても現在の2%台を割り込み、昨年12月1.855%の過去最低金利水準に近づく可能性も見えてきました。

 具体的にはフラット35の金利が決まる月中のタイミングで仮に長期金利が0.5%近辺となった場合、平均金利は1.7%台に一時的に突入してもおかしくはなく、絶好のチャンスが訪れる可能性があります。

--------  ここまで   --------


 4月金利は、先月記事に記載した、正に「長期金利の底」での金利算出とはいかなかった動きですが、おそらく金利算出時点での長期金利は0.55%弱と3月の長期金利推移からみれば良いタイミングであったと言えるでしょう。しかし予想していたとは言えども、これほど早いタイミング、4月実行金利にてほぼ予想した金利水準まで低下するというのは、正直思っていませんでした。

 しかし、予想より早い動きであったことの残念さよりも、早く金利が下がったこと自体はとても喜ばしいことです。特に今月(から数か月間)は、フラット35の融資実行を予定している方にとっては非常に運が良い、まさに「千載一遇のチャンス」が到来したと言っても過言ではありません。もちろん他の住宅ローンを既に利用されている方や、フラット35を高い金利で返済中の方で借り換えを検討されている方にとってもチャンスです!この機会に史上最低金利のフラット35への借り換えを検討されても良いかも知れません。

 フラット35を使って住宅ローンを組まれる予定の方は是非このチャンスを生かして頂ければ当サイトとしても幸いに思います。


 そして気になる今後の金利動向についても少し触れてみます。まず直近では、日銀の金融政策の方針が急転換が発生することが最大の金利上昇リスクとなりますが、そのような急転換は起こらない可能性の方が当然高く、今後少なくとも数か月間は低金利が継続する可能性が高いと予想できます。但し、金利上昇リスク自体は国内・国外にて高まっている問題も決して少ないわけではなく、ある程度の注意は必要です。

 主な要因としては、国外要因では欧州問題の急激な好転やアメリカの財政問題が大きいでしょう。又、国内要因では日銀の金融政策の進め方自体が最大の上昇リスクとなります。即ち、(銀行券ルールの改編 等)による債券の不信認リスクです。しかしこれは現在の低金利を実現している要因の裏の姿でもあり、低金利を実現し続ける限り裏側には存在するものです。しかも一旦金利上昇が加速すれば、対応不能なスピードで上昇するリスクを多少なりとも孕んでおり、国外要因と合わせて監視等、注意は必要であると感じます。明確な根拠はありませんが、急激とは言わないまでも金利上昇圧力が高まるとすれば、参院選も終わって一息ついた今年の夏の終わり頃〜冬にかけてのタイミングを予想します。又、長期金利とフラット35金利は既に最低水準(若干の低下余地はまだありますが)にまで低下していることも併せて考えればやはり、まさにこのタイミングこそがフラット35利用の絶好のタイミングと考えて間違いないのではないでしょうか。


 そして、毎月最後に予想させて頂いている「フラット35の直近の金利・方向性」については上昇リスク・政策的な金利圧力を鑑みた場合に、先月とほぼ同様、直近の「一時的な低下〜停滞」その後「安定 〜 緩やかな上昇」とさせて頂きます。


※これらの予測・推測は現状における情報、情勢からのものであり、絶対を保証するものではありません。

フラット35 徹底攻略 〜 金利推移 〜

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