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フラット35への借り換えは今が「チャンス!」

フラット35への借り換えは今がチャンス
フラット35同士の借り換えもOK!最低水準金利で賢い住宅ローン活用
 
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 2013年7月 フラット35 金利推移


2013年6月と比較して、フラット352013年7月 平均金利0.020%上昇して 2.094%となっています。

※じわじわと上昇するように推移しているフラット35の平均金利ですが金利水準はまだまだ利用し易い金利水準です

※取り扱い金融機関数 184 ( 金融機関数: 先月+1)

フラット35 金利推移 2013年7月
※2013年7月6日 : 2013年7月 のフラット35 平均金利 推移のグラフ画像を掲載しました

  2013年7月 フラット35 最高金利 《 2.695% (先月±0.000%) 》

  2013年7月 フラット35 最低金利 《 2.050% (先月+0.020%) 》


 繰り返しますが、2013年7月のフラット35平均金利は2.094%と6月と比較し0.020%上昇しています。

 しかし先月以前と同様の見解として、当サイトでは2.0%近辺を目安に非常に借り得な金利であると判断しています。そしてその理由は現状のフラット35の金利が「他の10年固定住宅ローン金利等」と比べても比較的金利差が小さい点が一つ。更に35年固定金利であるが故に、他の(10年固定金利等)住宅ローンは利用11年以降の「金利上昇リスク」が必要であるのに対し、フラット35は35年間固定金利。言い換えれば「35年間金利上昇リスクが必要ない」住宅ローンがフラット35であり、現在の金利水準で考えた場合には低金利かつ低リスクを兼ね備えた、とても頼もしい住宅ローンであると言えるからです。

 今月のフラット35平均金利の上げ幅は0.02%と決して大きくはないですが、先月大きく上げた所から考えれば一旦の調整的な金利低下があってもおかしくない状況であるため、先月と今月の上昇についてのみ見た場合には少々喜ばしくない動きが垣間見えたともいえます。

 しかし金利は勿論テクニカルのみで決まるものではないため、今月もフラット35の金利を取り巻く金融・経済の状況から今後の金利動向を予想していきたいと思います。


≪2013年7月 フラット35金利推移・動向 〜 日本経済の立ち位置≫
〜 米国QE3終焉が長期金利に与える影響 〜

 今月は日本の金利環境に最も直接的に与える影響力の大きい米国経済の状況について整理します。まず、米国の金融環境は先月ちょっとしたサプライズが準備されていました。この金利上昇の要因ともなりうるサプライズとは、「QE3(量的緩和第3弾)」の年内の終了もしくは縮小です。ではここでこの「QE3」とは一体どのようなものか、再度確認してみましょう。
※解説は「マネー辞典」の内容が非常に分かりやすくまとまっていたため、引用しております。

通常の金融緩和策が政策金利を引き下げるものであるのに対し、QE(Quantitative Easing program)は市場に供給する資金量を増加させることで金融緩和を図るのが特徴。景気が悪化状態にある時、一般的には金利を引き下げる策が用いられるが、すでにゼロ金利の状態にある場合は、金利の引き下げにより市場に資金を流すことができないため、中央銀行が資産の買い入れを行って市場に出回る資金量を拡大するという量的緩和策がとられる。
マネー辞典(http://m-words.jp) 「QE3」 より

 QE3はゼロ金利下における流動性を高めるための施策であり、流動性を高めることで市場はそれまで以上にお金がまわり、経済を活発にさせる狙いがあります。具体的にはQE3により流動性の高まった資金で、国債や金融商品を購入すると同時に設備投資促進などの企業の消費を活発にする狙いもあります。

 しかし、今回はQE3の終了もしくは縮小の時期感が明示されたことにより、これらの動きの逆のことが起こる可能性が高いわけです。簡単に言えば、購入された国債の売却等により国債価格は下落し、その連動で当然長期金利は上昇します。長期金利が上昇すれば住宅の販売等にも影響を与えます。しかし実際にはQE1から続く金融緩和政策により市場には資金が大量にダブつき、溢れた資金で不動産を購入・運用を続けたことから結果として、住宅価格が上がり始めてしまい一版市民の住宅購入機会を減らすような本来の狙いとは逆に働いてしまう点が指摘されていました。

 ですから、金利上昇と引き換えにし、更に本来の市場とのコンセンサス(量的緩和は2014年中まで継続するという意思表示)を覆してまでもQE3の終了・縮小に踏み切ったのだと思われます。

 そして米国のQE3終了・縮小を受けると、日本の金利環境にも影響は出ます。米国の国債が売られることになるわけですから、最も連動する日本国債も売られることになります。又、日本国債はアベノミクスの異次元金融緩和により本来であれば金利は抑えられるべきところですが、「国債の流動性の懸念」から生じる「日本の金融政策の信認低下」により金利上昇リスクは上がっています。  又、円安の継続(高止まり)により金利の低下も起こりにくくなっています。ですから、これまでもこれらの要因より近い将来金利上昇が継続するリスクはありましたが、QE3終了の見通しがたったことで更にリスク自体は高まっています。

 今回のFRBバーナンキ議長の発表で、将来的な金利上昇が市場では折り込まれた形にはなりますが、実際には米国の量的緩和が終了する直前にももう一段の国債売り、即ち長期金利の上昇が発生する可能性もあるため、フラット35の金利を動向を伺う際にも注意が必要な事柄であると言えるでしょう。



【フラット35・住宅ローン金利への影響】
〜 フラット35金利上昇リスク 〜

 5月中旬以降の長期金利急上昇を受け、その時点ではアベノミクスによる急激な円安及び株高から来る「反動による一過性の金利上昇」の可能性があり、それを見極めるためにはある程度の時間を要すると判断していました。しかしそこから2ヶ月弱経過した現在に至っても、金利水準は4月頃の低金利水準には戻っておらず長期金利は0.8〜0.9%に落ち着いています。結果から見れば、「低すぎた金利水準が是正」されたと捉えることも出来ます。

 振り返ってみると、5月中旬に起こった株価の急激な下落を迎えるまで、言うなれば市場は「マヒ」状態であったと言えます。リーマンショック以降、抑えに抑えられていた日本の株式市場や金融市場について、長い期間能力以上に低く評価されて続けてきたことによる反動がアベノミクスにより、一気に解放されたようなイメージです。つまり日本の市場は単純に「きっかけ」を待っていたに過ぎずそのきっかけ自体は何でも良かったわけですが、それがアベノミクスであったというのが日本の株高円安の真実でしょう。

 しかしアベノミクスの実際の効果が現れるのはまだまだこれからの話です。ですからアベノミクスの本当の評価はこれからの日本の金融や経済の変遷・結果を以ってなされることになるわけであり、盲目的に買い進められていた株や円についても5月の時点で一旦正しい水準、つまり「水準の是正」が起こり今に至ると考えるのが状況的にも自然です。

 そしてそう考えると現在の株価や外為、国債価格、そしてもちろん長期金利やフラット35を取り巻く金利水準についても一旦の「お祭り」が終わり、より現実に近い水準に近づいたと考えるのが妥当でしょう。

 そしてこの先市場がどのような方向へ動いていくかは、上述した「米国の大規模金融緩和政策の終焉」と「アベノミクスの具体的な施策が及ぼす実態経済への影響」、更に「アベノミクスの異次元金融緩和が継続されていく中での評価の変化」の3つが今後の金利を占う上でポイントとなるキーワードです。

 一点目は上述しているため詳細は割愛します。又、二点目についても現在最も注目を集めているアベノミクス三本の矢の一つ「成長戦略」が具体的に景気を回復させられるかどうかという点が焦点となりますが、アベノミクスが掲げた目標(消費者物価2%を2年以内達成)や成長戦略の指針について、市場は正直なところ「懐疑的」として判断しているようにも見えます。しかし、それにも関わらずアベノミクスが支持され、株価が上がり円安が進行しているのはどうしてでしょうか?それは市場参加者の大部分が「都合が良い現在の状況の発端」がアベノミクスにあると理解しているからです(子どもの頃皆さんが言ったがどうかは分かりませんが「赤信号、みんなで渡れば怖くない」という言葉に近いのが市場参加者の心理かも知れません)。

 つまり皆、分かっているが、都合が良いから敢えて盲目的に買い進める、「結果は後からついてくれば良い」という状況を未だに継続しようとしているわけです。しかし、これは場合によっては非常に危険な状況に転ずる可能性があります。現実の経済と比較して金融市場を評価した場合、今後大きな乖離が発生し、長期金利にも急激な悪影響を与える懸念があります。このような状況を想定した場合、現在から備えておく(適切なタイミングでのフラット35の実行や借り換えの実施)ことで将来の金利上昇リスクを押さえ込むことを考慮して住宅取得を進めて頂ければと考えます。

 そして最後に三点目「アベノミクスの異次元金融緩和が継続されていく中での評価の変化」についても今後の金利大きな影響を及ぼす可能性が高いでしょう。簡単に言えば、「異次元金融緩和」を継続していく中で発生する「発行された国債を日銀が積極的に引き受ける」ことで発生する悪影響、「流動性の低下」が発生しつつ「大規模財政ファイナンスによる日銀の不信認」が叫ばれた場合、国債市場は急落する可能性があり、その際には当然長期金利が上昇に転じます。政府が財政を行うために国債を発行し、それを日銀が買い取るという正常ではない手続きを継続し続ける限りこのリスクは上がっていきます。

 問題は日銀と政府が手を取り合って(本来は独立性の観点からも望ましくない状況ですが)、日本国債の不信認を回避するよう全体をコントロールして進めていけるかです。元来、物価上昇を目指しながら金利は押さえ込むという矛盾した状況を上手くコントロールしていけるか、又、いわゆる財政ファイナンスが市場の信認を失うことのないレベルで継続して実施していけるかどうかが今後の金利動向を予想する上での鍵といえるでしょう。


● 今後の見通し

 先月にも記述しましたが、最低金利でも2%台が継続しているため、奇跡的とも言える1.8%でのフラット35の利用は今後難しいかも知れません。しかし、それでも現在の低金利は利用する上では非常に有利な状況であることに間違いはありません。しかし、株価や金利水準の是正が行われ盲目的な低金利は望めなくなってきたともいえる現在の状況で考えると、金利上昇リスクはゆっくりとしかし確実に増加しています。そのため、借り時である2%近辺の金利が継続すると思われるここからの数ヶ月間がフラット35利用のチャンスであると見ています。

 ですから、今後新たに住宅ローンを予定されている方や、現在「変動金利で住宅ローンを利用されている方」については特にこの先益々高まりつつある金利上昇リスクを見据え、最低水準金利を継続している超長期固定金利住宅ローン「フラット35」の利用を自信を持っておすすめ致します。


フラット35への借り換えは今が「チャンス!」

フラット35への借り換えは今がチャンス


 そして、毎月最後に予想させて頂いている「フラット35の直近の金利・方向性」については上昇リスク・政策的な金利圧力を鑑みた場合に、直近の「2%近辺での上下」その後「緩やかな上昇」とさせて頂きます。


※これらの予測・推測は現状における情報、情勢からのものであり、絶対を保証するものではありません。

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