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フラット35への借り換えは今が「チャンス!」

フラット35への借り換えは今がチャンス
フラット35同士の借り換えもOK!最低水準金利で賢い住宅ローン活用
 
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 2014年12月 フラット35 金利推移


2014年11月と比較して、フラット352014年12月 平均金利0.049%低下して1.599%となっています。今月の1.599%の平均金利は過去最低金利を更新しています。5月より8ヶ月連続で過去最低金利が(前月同値での継続または)更新しています。又、1.5%台の平均金利はフラット35の融資歴史上初めての金利であり、35年固定金利が1.5%台で利用できるという数年前には想像すら出来ない水準の金利となっており、非常にラッキーな状況であるといえるでしょう。
 しかも平均金利が0.049%と大きく下げているということは、最低貸出金利も大きく下げており、先月の最低貸出金利1.61%から、今月の最低貸出金利は1.56%とこの水準から更に大きく0.05%も低下しています。そして当然、最低貸出金利も史上最低を今月も更新しており、1.560%となっています。先月の記事にも書きましたが、今月もここまで大きく下げたということは、金利低下余地はもう少しあるという見方も出来るため、底はもう少し先にあるとも見ることが出来ます。

 又、昨年の9月以降継続している2.0%以下の低金利は16か月連続で継続しているとともに、2013年11月以降は、13ヶ月連続で1.5〜1.8%台の平均金利推移も継続しており、非常に安定した低金利が継続している状況です。今月の最低貸出金利、平均金利ともに1.5%台となっており、このような低金利の状況で35年固定金利の住宅ローンが組めるという状況はこれから融資実行を控える方にとっては千載一遇のチャンスであると言っても過言ではありません。又、貸出金融機関数も199と、ほぼ200が視界に入るほど増加してきており、お近くの金融機関でほとんど利用可能な状況は金利水準と相まって、非常にフラット35を利用し易い状況といえるでしょう。

※フラット35は借りるならまさに今が最大のチャンス!です。

※取り扱い金融機関数 199 ( 金融機関数: 先月+3)

フラット35 金利推移 2014年12月
※2014年12月21日 : 2014年12月 のフラット35 平均金利 推移のグラフ画像を掲載しました

  2014年12月 フラット35 最高金利 《 2.000% (先月-0.050%) 》

  2014年12月 フラット35 最低金利 《 1.560% (先月−0.050%) 》


 今月のフラット35平均金利は史上最低金利を順調に更新し、1.599%となっています。先月と比較すると金利の下げ幅も0.049%と一ヶ月で捉えた場合、先月に引き続き大きく下げています。フラット35の金利推移を振り返ると現状は、既に底値とも言える水準での更なる大幅な金利低下となっていることから、実際の金利の底はもう少し先にあるとも考えることが出来ます。しかし現状でも既に1.5%台の貸し出し金利を達成しており、フラット35の過去融資金利としては異例の低金利状態にあると言えるでしょう

 又、今月は貸出金融機関の最高貸出金利も2.000%と先月の2.050%と比較して0.050%低下しており、最高貸出金利自体が1%台に突入するのも時間の問題かも知れません。これは即ち、フラット35を利用する上で、どこの金融を利用するにしても利用し易い状況と言い換えることが出来るため、利用を検討している方にとってはとてもラッキーだといえるでしょう。

 先月に引き続き、今月のフラット35の金利は、最低金利、最高金利、平均金利、全ての面でこれまでの水準を更に下回った低金利状況であり、直近でフラット35の融資実行を控える方にはまさに絶好の借り時と言えるでしょう。しかも史上最低金利で融資実行を行う金融機関の貸出金利は1.560%と破格の低金利となっていることと、直近では金利上昇リスクがやや高まっているため特に12月も絶好の融資実行チャンスです。


 ≪フラット35は2%を切る低金利水準を継続中。まさに今が絶好の借り時!≫
当サイト「フラット35徹底攻略」では2.0%近辺を目安に非常に借り得な金利であると判断しています。その理由は現状のフラット35の金利が「他の10年固定住宅ローン金利等」と比べても比較的金利差が小さい点が一つ。更に35年固定金利であるが故に、他の固定金利(主に10年固定金利等)住宅ローンと比較した場合、利用から10年経過以降の「金利上昇リスク」を完全に回避できる35年間固定金利(これ以上の金利低下は見込み難いでしょう)。これから住宅取得を目指す方にとって、とても頼りになる、自信を持っておすすめできる住宅ローンがフラット35です。

 そして低金利が継続している今、新たに住宅ローン融資を検討されている方はもちろん、「借り換えを検討中の方」についても大チャンス到来です。特に数年前〜の2%後半で住宅ローンを組んでいる方などは、手数料と返済期間の関係を考慮しても大変「借り換え得」となる可能性が高く、毎月の支払額を大きく下がることが出来るチャンス。住宅ローンの借り換えは揃える書類等が多く、はっきり言ってとても面倒です。しかし、今このチャンスを活かし、一度の頑張りで今後何十年の金利差分の支払額を節約できるのです。

 ですから、低金利が安定しているこの機会にぜひフラット35への乗り換えを検討してみてはいかがでしょうか?

 ※元々フラット35で住宅ローンを組んでいる方も大丈夫。フラット35同士の借り換えも出来ます。現在より高金利で住宅ローンを利用している方、一度シミュレーションしてみることをおすすめ致します



≪2014年12月 フラット35金利推移・動向≫
〜 異次元緩和の影響を受け、長期金利も異次元水準へ突入 〜

 衆院選の結果は与党である自民党の圧勝で終わったことを受け、株式市場や債券市場は安定しています。そして注目すべきは長期金利です。フラット35の金利は長期金利と連動して決定されていることは周知の事実ですが、この長期金利がこの年末に来て、0.335%とこれまでの長期金利推移の歴史上、最も低下した0.315%を目前に捉える状況となっています
 この水準まで来ると、過去最低を意識した取引が予想されます。そして結果として恐らく過去最低金利を更新する可能性は高いと見ています。しかし、相場は達成感が出た後の方に注意が必要です。それは達成感が出た後、急激な反転の値動きをとることも過去の相場から珍しくなく、値動きが激しくなる可能性もあるからです。

 しかし、今回の長期金利の一段の低下の理由は先に述べた「選挙戦の結果」に寄るものと思われますので、このリスクはかなり低いと見ています。つまり市場は選挙前にも「与党の勝利を確信していたが故の国債買い入れにより長期金利低下」であり、選挙後についても「予想とおりの選挙結果であるが故の国債買い入れによる長期金利低下」が発生しているわけです。
 与党が圧倒的勝利を収める、ということは、異次元緩和等これまでの政策は大凡継続されることが決定したわけでもあり、当然、アベノミクスの掲げる物価目標2%を達成するまでは、日銀による国債引き受けも継続すると思われるため、結果的にはこの金利推移は比較的分かりやすい動きであったといえるでしょう。


≪国債の保有比率から見る今後の長期金利推移≫
 では、日銀が2%の物価目標を達成するまでは現在の金利水準を維持、もしくは現状以上の低下トレンドが継続するのでしょうか?この答えは大凡「イエス」と答えられると思われますが、当サイトではやはり金利上昇リスクについても目を向ける必要があると考えています。

 上でも述べたとおり、政府と日銀が手を取り合って長期金利を抑える政策を継続する限り、基本的には金利上昇は抑えられることになります。しかし、問題は長期金利の抑え方、その手法にあります。現状、金利を抑えることを目的として、発行した国債の一部を日銀が買い入れしているわけですが、財政法でも定められている通り、本来は禁じ手でもある手法を市場から買い入れるという方法で行っています。≪日銀HPリンク≫ 日本銀行が国債の引受けを行わないのはなぜですか?

 これは、「直接引き受けること」が禁止されていることから、「一度市場を通して買い入れる」ことで国債を日銀が買い入れしているわけです。つまり、結果的には「財政ファイナンス」ともとられる行為でもあり、本来禁じ手とされている手法でもあるわけですから、継続するほどに日本国債の信用が低下するのは自明の理とも言えるでしょう。  

 ですから、市場経済を正常化させる(デフレ脱却)ことが出来れば、極力早いタイミングで「財政ファイナンス」ともとれる手法は実施しない方向としたいはずです。しかし現実には現状以上の税収増(消費税増税含め)が必要であり、人口も減少している中で健全な財政状態を実現するのは至難の業ともいえるでしょう。

 そのため、日銀による国債の引受は今後も継続する必要がありますが、問題はその保有比率にあると考えます。現在、日銀の国債の保有率は、全体のおよそ20%であり、相当な額の国債を日銀が引き受けていることになります。具体的にこの比率がどこまで上がると「財政ファイナンス」と呼ばれるかは分かりませんが、既に危険な水準に到達しているという見解もあります。

 幸いにも国債の保有者は日本国内で90%以上という高い保有率となっており、海外投資家の仕掛けにより大きく国債価格が下落するということは起こり難いといえます。しかし、通常の状況ではあり得ない中央銀行の国債保有比率となっている事実は、いつ日本国債の不信認を招いてもおかしくないほどの異常な状態であるといえるのです。

 現在の0.3%台という長期金利水準やフラット35の1.5%台という平均金利は、当然のような状況とも思ってしまいがちですが、決してそうではなく、特別な状況であるという理解は必要でしょう。


フラット35への借り換えは今が「チャンス!」

フラット35への借り換えは今がチャンス
※将来の金利上昇リスクは少しずつ高まっています。35年の長期固定金利住宅ローンがまさかの1.6%台で借りられる稀有なチャンスが到来しています。


●フラット35今後の金利推移・予想

 長期金利について、直近での金利上昇リスクは低いと思われますのでフラット35金利についても、低位安定が暫く継続することが予想できます。又、円安も継続しており円自体が買われにくい状況も継続していることと、原油価格下落により「デフレ脱却路線」が若干遠のいたことも長期金利の低位安定から見ればプラス材料です。実質金利自体はこの限りではありませんが、フラット35の融資実行・利用を行ううえで、当面は非常に低い金利で利用可能な状況が継続すると予想します。

 しかし、上述した通りテールリスクと呼ばれる、突発的な金利上昇リスクは常に存在しており、あくまでも可能性の一つとして事前に注意して備えておくことは賢い選択でしょう。

 最後に、毎月まとめさせて頂いている「フラット35の直近の金利・方向性」について、一部繰り返しにもなりますがまとめていきます。

 現在の状況で、数ヶ月先までのフラット35金利を予想すると、「1.5〜1.8%台の推移」となる可能性が大きいでしょう。長期金利は市場最低を更新したがっているような状況ですので、一旦は0.2%台もあり得るかも知れません。しかし、ここからの金利低下余地はほとんどあり得ない状況でもあるため、直近では低位安定する、という理由での予想となります。但し、テールリスクが顕在化するような金融トラブルや財政ファイナンスによる日本の信用低下、など急激な金利上昇が発生する可能性も少なからずあります。しかし、フラット35はそもそも「金利変動リスク」を避けるための住宅ローンでもあるため、当サイトとしてもそのような事態が発生するサインは見逃さずに、早めのアナウンスで皆様のお役にたてればと考えております。



※これらの予測・推測は現状における情報、情勢からのものであり、絶対を保証するものではありません。

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