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フラット35への借り換えは今が「チャンス!」

フラット35への借り換えは今がチャンス
フラット35同士の借り換えもOK!最低水準金利で賢い住宅ローン活用
 
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 2015年1月 フラット35 金利推移


前月2014年12月(1.599%)と比較して、フラット352015年1月 平均金利0.089%大幅に低下して1.510%となっています。1.510%の平均金利は過去最低金利を更新中。2014年5月より9ヶ月連続で過去最低金利を更新しています。又、1.5%台の平均金利もフラット35の融資史上2度目のまさに驚異的な低金利となっています。
 平均金利をここまで大幅に低下させた要因といえば、もちろん「最低貸出金利」の低下です。今月の最低貸出金利は1.470%と先月から比較して0.090%と大きく低下しており、平均金利の低下幅とほぼ同値の下げ幅を記録しています。
 又、2013年の9月以降継続している2.0%以下の低金利は17か月連続で安定した低金利が今月も継続している状況と言えるでしょう。最低水準の金利を利用すれば、1.4%台で35年固定金利の住宅ローンが組めるという状況は数年前まででは全く想像すら出来ない夢のような状況であり、現在の金利水準は本当にプレミアムな低金利であると言えるでしょう。

※フラット35は借りるならまさに今が最大のチャンス!です。

※取り扱い金融機関数 197 ( 金融機関数: 先月±ゼロ)

フラット35 金利推移 2015年1月
※2015年1月19日 : 2015年1月 のフラット35 平均金利 推移のグラフ画像を掲載しました

  2015年1月 フラット35 最高貸出金利 《 2.000% (先月 ±0 %) 》

  2015年1月 フラット35 最低貸出金利 《 1.470% (先月−0.090%) 》


 繰り返しになりますが、今月のフラット35平均金利は史上最低金利を更新し、1.510%です。既に底値とも言える水準での更なる大幅低下であり、まだまだ低下余地は大きいという見方も出来ます。又、最低貸出金利が先月と比較して大幅に低下している反面、最高貸出金利は先月と同値の2.000%ジャストとなっておりこちらも最低金利と最高金利の乖離から見れば、最高貸出金利は低下の余地があるように見えます。これはあくまでも金利推移というテクニカル側面からの見方のためこの後にファンダメンタル分析として、低金利の状況を分析してみたいと思います。
 今月のフラット35の金利は、最低金利、平均金利の2側面が先月以前の水準を下回っており、フラット35はまさに絶好の借り時と言えるでしょう。


 ≪フラット35は2%を切る低金利水準を継続中。まさに今が絶好の借り時!≫
当サイト「フラット35徹底攻略」では2.0%近辺を目安に非常に借り得な金利であると判断しています。その理由は現状のフラット35の金利が「他の10年固定住宅ローン金利等」と比べても比較的金利差が小さい点が一つ。更に35年固定金利であるが故に、他の固定金利(主に10年固定金利等)住宅ローンと比較した場合、利用から10年経過以降の「金利上昇リスク」を完全に回避できる35年間固定金利(これ以上の金利低下は見込み難いでしょう)。これから住宅取得を目指す方にとって、とても頼りになる、自信を持っておすすめできる住宅ローンがフラット35です。

 そして低金利が継続している今、新たに住宅ローン融資を検討されている方はもちろん、「借り換えを検討中の方」についても大チャンス到来です。特に数年前〜の2%後半で住宅ローンを組んでいる方などは、手数料と返済期間の関係を考慮しても大変「借り換え得」となる可能性が高く、毎月の支払額を大きく下がることが出来るチャンス。住宅ローンの借り換えは揃える書類等が多く、はっきり言ってとても面倒です。しかし、今このチャンスを活かし、一度の頑張りで今後何十年の金利差分の支払額を節約できるのです。

 ですから、低金利が安定しているこの機会にぜひフラット35への乗り換えを検討してみてはいかがでしょうか?

 ※元々フラット35で住宅ローンを組んでいる方も大丈夫。フラット35同士の借り換えも出来ます。現在より高金利で住宅ローンを利用している方、一度シミュレーションしてみることをおすすめ致します



≪2015年1月 フラット35金利推移・動向≫
〜 長期金利は「底」を抜け、短期金利はマイナス金利に 〜

 現在日本における長期金利の状況は、過去最低を記録し続けており、指標となる新発10年物国債の利回りは0.200%という異例の低金利となっています。フラット35金利についても長期金利同様に毎月過去最低を記録し続けており、連動した金利推移は安定して下降トレンドを描いています。

 12月より、短期国債では「マイナス金利」での推移が継続し、この異例の低金利は長期金利にも及ぶ状況となっています。短期国債のマイナス金利というのは正常な通貨の賃貸形態では非常に不自然な状況であることは言うまでもなく、「借りた側が金利を受け取る」という特殊な状況となっています。

では、どうしてこのような異常な状況となるのでしょうか?それは、日銀による国債買取が原因です。アベノミクス3本の矢の一つの施策として、量的緩和が挙げられますが、この量的緩和の背骨は日銀による「国債引き受け」です。財政法では日銀の直接的な国債の買い取りを禁じていますが、現在日銀がとっている手法は一旦「市場に出た債券」を日銀が買い取る、というやり方で、買い受けるという意味合いは同じでも、あくまでも市中を通すことで政府が資金調達するというスキームを実現しています。

 しかし、日銀が買い取ることでどうしてマイナス金利となるのか?という疑問も浮かぶでしょう。というのも、国債を買う側が金利を払うというこの構造は、金利という側面からのみ見れば単に「買い手が損する」という異例の取引となります。通常、そのような取引は成立しませんので、あくまでも金利側面のみから見た場合にはマイナス金利自体、実現しないということになると思います。しかし、国債(特に短期債)の需給とは「金利」よりも実際の「売買価格」に大きく左右されます。

 もう少し具体的に言えば、現在、日銀が市中の国債を強烈に買い続けることで、国債が市場に流通しにくい状況が生まれており、売りに出せば日銀が高値で買い取る、という状況です。つまり、金利はマイナスでも、今後も日銀が買い受け続ける限り、国債価格自体が値上がり続けるため売買差益を含めた実質的な金利としてみた場合にはマイナスになっていないわけです。いわゆる日銀という信用の於ける期間が将来的にも買い続けるという半ば保障に近い形で国債の売買が行われているため、売買差益を狙った買いが入ることで、ますます市場から国債の流通量自体が減っていき、価格が上昇する、ということです。

 短期国債を購入しているのは主に銀行や大手金融機関(保有量自体は数年前と比較すれば減少していますが)で、特に短期国債はその性質上比較的流動性が高く、短い期間に売買することで利益が出しやすいため、一定量の購入を行い保有しておきたいというのも手伝って、益々国債が買われる、買われやすい状況であるといえるでしょう。

〜 住宅ローンもマイナス金利はありえるの? 〜

 上述した通り、短期金利は既にマイナスゾーンに突入し、長期金利すら0.2%近傍というゼロ%を目前にした状況で、フラット35をはじめとする住宅ローン金利はマイナスがありえるのか?という素朴な疑問を持たれる方も見えると思います。答えは「ノー」というのが一般的な答えとなるでしょう。通常の住宅ローンは、貸出した金額に対する利息を利益や管理費に充当していますので、これも当然のことです。つまり一般的な住宅ローンでマイナス金利(住宅ローン利用者が金利を受け取る状況)を実現するためには、貸出側は金利分以上の利益を得る必要がありますが、これはあり得ない話です。

 では、フラット35はどうなのか?と言えば、やはり答えは「ノー」です。しかし、フラット35は一般の住宅ローンと違う性質を持っており、その点は少し期待が出来ます。と言うのもフラット35のしくみは、貸出金融機関の住宅ローン自体を証券化し、住宅金融支援機構に売却するという流れになっています。そして、住宅金融支援機構では、住宅ローンを買い取るための資金を投資家より集めるために、この住宅ローン証券(MBS)を投資家に売却します。MBSには金利が設定されており、MBSを購入した投資家は金利払いにより収益を得るというのが全体の構図です。そうです、MBSの無い住宅ローンと違い、よく見ると、証券の売り手と買い手がいる、という構図は実は債券市場と似ているのです。しかも住宅金融支援機構の発行するMBSは格付けも「AAA」と信用度も高いため、人気の証券であるため、「買えない」状況の国債と性質的には似ているといえるからです。

 しかし、それだけではフラット35の金利はマイナスにはなりません。フラット35の金利(による利用者払い額)には3つの要素が含まれており次の三つです。それは、〆銚管理、回収費用(マイナスにはならない)、⊇斬雍睛算抉腟々修留娠槌顱淵泪ぅ淵垢砲呂覆蕕覆ぁ法↓E蟷餡箸忙拱Гν息 となります。この中で,鉢△呂匹Δい状況でもマイナスになることはあり得ませんので、上述した答えが「ノー」となる理由の最大の点です。しかし「E蟷餡箸忙拱Гν息」についてはマイナスになる可能性があります。その理由は短期国債と同様の理由ですが、MBSが非常に人気化し、市場の需給バランスで供給が追い付かない場合、価格は高騰し、投資家へ支払う利息の金利がマイナスとなる状況は「理論的」にはあり得ます。しかし現実的には相当の金利マイナスが発生する必要があるため、フラット35の貸し出し金利がマイナスになるということは、「論理的にはあり得るが現実的にはあり得ない」と言えるでしょう。

フラット35への借り換えは今が「チャンス!」

フラット35への借り換えは今がチャンス
※将来の金利上昇リスクは少しずつ高まっています。35年の長期固定金利住宅ローンがまさかの1.6%台で借りられる稀有なチャンスが到来しています。


●フラット35今後の金利推移・予想

 長期金利について、既に市場最低を記録しており、0.2%台とこれまでの見方を大きく変える必要のある金利推移が現実のものとなってきたことで、いわゆる「底」を探るのは非常に難しい状況です。ここからの金利低下は特にフラット35を見た場合にはそれほど大きな余地は残されていないのは確かなため、現在の金利水準であればいつ借りても将来的には「とても良かった」「良い選択をした」と思えるような状況であると考えます。フラット35の金利を決定する上で最重要ファクターでもある長期金利についても、同様に低位安定がいま暫く継続することが予想できます。又、円安も多少の乱高下はあるものの、トレンド自体は継続しており円自体が買われにくい状況も継続していることに加え、原油価格下落により「デフレ脱却路線」が若干遠のいたことも長期金利の低位安定から見ればプラス材料です。実質金利自体はこの限りではありませんが、フラット35の融資実行・利用を行ううえで、当面は非常に低い金利で利用可能な状況が継続すると予想します。

 しかし、先月以前も注意として述べていますが、テールリスクと呼ばれる突発的な金利上昇リスクは常に存在しており、金利上昇を捉えることの出来そうな要因が発生次第、ここでご紹介することで、借り時を逃さないような支援が出来ればと考えます。

 最後に、毎月まとめさせて頂いている「フラット35の直近の金利・方向性」について、一部繰り返しにもなりますがまとめていきます。

 現在の状況で、数ヶ月先までのフラット35金利を予想すると、「1.2〜1.8%台の推移」となる可能性が大きいでしょう。2015年1月現在と比較すると最低平均金利一旦はあと0.2%程度下げることになる訳ですが、理由は単純に長期金利が現状0.2%台の推移のため、低下余地も0.2%なためです。当然、長期金利がマイナスになること可能性もゼロではないとは思われますが、長期金利が底まで低下するためには、日銀の量的緩和がもう一段変化する必要があるため、可能性としてはとても低いと予想します。



※これらの予測・推測は現状における情報、情勢からのものであり、絶対を保証するものではありません。

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